Finanzierung:
Die Kostenübernahme
wird im Durchführungsvertrag geregelt.
Sachdarstellung:
Ausgangslage und Historie
Seit inzwischen fünf Jahren wird über die Neuaufstellung des zentralen
Einzelhandelsstandortes in Edewecht diskutiert. Ausgegangen sind diese
Überlegungen durch die Unternehmensgruppe van Mark, Westerstede, der es
gelungen ist, zusammenhängendes Eigentum an allen standortrelevanten Flächen zu
erlangen. Im Zuge der Überlegungen konnten zudem die Grundstücke Bahnhofstraße
8 und 10 in die Planungen einbezogen werden. Diese Grundstücke wurden von der
Gemeinde bereits 2017 erworben, um die städtebauliche Entwicklung des
Ortszentrums zielgerichtet beeinflussen zu können und städtebauliche
Fehlentwicklungen zu verhindern.
Auf Grundlage einer Planungskonzeption für den gesamten Bereich, die
unter fachlicher Begleitung eines Büros für Städteplanung erarbeitet wurde,
wurde Ende 2020 vom Rat entschieden, die Grundstücke an der Bahnhofstraße
zugunsten einer inhaltlich abgerundeten Gesamtplanung an die Unternehmensgruppe
van Mark zu veräußern. Maßgeblich für diese Entscheidung war neben der
Möglichkeit zur Neuaufstellung des
Einzelhandelsstandortes vor allem die Option auf die Herstellung einer
großen Zahl von Wohnungen im Gesamtareal sowie die städtebauliche
Durchlässigkeit des Bereichs unter Berücksichtigung aller Nutzergruppen.
In der Folge konnte vom Vorhabenträger auch noch das Grundstück des
derzeitigen ALDI-Marktes in die Planungen einbezogen werden.
Beteiligungsverfahren zum Vorentwurf
Für den so definierten Geltungsbereich wurde nach weiteren
Konkretisierungen der Planungen dann im Sommer 2022 die Öffentlichkeits- und
Behördenbeteiligung zu den Vorentwürfen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
durchgeführt.
In diesem Verfahrensschritt konnten parallel zum originären Planungsrecht
gestalterische, grünordnerische und erschließungstechnische Inhalte des
Vorhabens weiterentwickelt werden. Hier sind insbesondere die Konkretisierung
der Anforderungen an die Durchgrünung des Gebiets durch Anpflanzung von Bäumen,
der Berücksichtigung einer Grünfläche mit Aufenthaltsqualität und Einfriedung
durch Heckenpflanzungen zu nennen. Die Durchlässigkeit des Gebiets aus dem
Grubenhof und der Schutz schwächerer Verkehrsteilnehmer wird in der
Erschließungsplanung durch entsprechenden Ausbau der Verkehrsanlagen
berücksichtigt.
Außerdem wurde die Vorhabenplanung auf die Anforderungen des
fahrradfahrenden Kundenkreises (Positionierung der Fahrradabstellbereiche,
Abstellmöglichkeiten für Lastenräder) verbessert sowie die Nutzungspflichten
erneuerbarer Energien in die Planung aufgenommen.
Durchführungsvertrag
Aufgrund der Entscheidung, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
aufzustellen, können die vorgenannten, teils sehr detailliert die
Ausführungsplanung beschreibenden Anforderungen über den Durchführungsvertrag
abgesichert und eingefordert werden. Der Durchführungsvertrag wird derzeit im
Detail vorbereitet. In ihm werden neben den bereits genannten Punkten auch die
Absicherung der Zahl der Wohnungen einschließlich einer rechtlich verbindlichen
Zuordnung der zugehörigen KFZ-Einstellplätze, die Herstellung der
Erschließungsanlagen und deren Übergabe an die Gemeinde nach Fertigstellung,
die Wiederverwendung der im Zuge der Sanierung des Grubenhofes verbauten
Straßenklinker, die Herstellung der Lärmschutzwände einschließlich deren
Begrünung, anteilige Übernahme der Kosten für die Ertüchtigung der
Abwasserbeseitigungsanlagen der EWE Wasser GmbH sowie der Übernahme eines
Infrastrukturfolgekostenbetrages geregelt. Bis zur abschließenden Beratung über
die Planungen im Gemeinderat ist dieser Vertrag abzuschließen.
Öffentliche Auslegung des Entwurfes
Auf Grundlage der oben beschriebenen Ergänzungen hat nunmehr in der Zeit
vom 01.03.2023 bis 31.03.2023 die öffentliche Auslegung der Planungen
stattgefunden. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 202 (2. Vorhabenbezogener
Bebauungsplan) „Fachmarktzentrum Ortsmitte“ sowie der Lageplan zur
Vorhabenplanung sind als Anlagen Nr. 1 und 2 beigefügt.
Aus diesem Beteiligungsschritt haben sich in planungsrechtlicher Hinsicht
keinerlei Änderungsbedarfe mehr ergeben. Der Wortlaut der Stellungnahmen
einschließlich des jeweiligen Abwägungsvorschlags ist der als Anlage Nr. 3
beigefügten Abwägungssynopse zu entnehmen. Hinzuweisen ist insbesondere auf die
Stellungnahme der IHK Oldenburg hinsichtlich der Verträglichkeit des Gesamtvorhabens
auf die Einzelhandelsstrukturen. Hier ist anzumerken, dass im Vorfeld der
öffentlichen Auslegung ein Abstimmungsgespräch mit der IHK, dem Landkreis als
unterer Raumordnungsbehörde und der Gemeinde als hoheitlicher Planungsträger zu
der Planung im Herbst des vergangenen Jahres stattgefunden hat. In diesem
Termin wurden die Anforderungen an das Verträglichkeitsgutachten einvernehmlich
abgestimmt. Diese wurden von dem Büro Dr. Lademann und Partner entsprechend
berücksichtigt und Teil der Auslegungsunterlagen. Von allen fachlich
beteiligten Stellen wird dem Vorhaben attestiert, dass es unzweifelhaft in
städtebaulich integrierter Lage innerhalb eines faktischen zentralen
Versorgungsbereich des Grundzentrums Edewecht liegt. Die Kritik der IHK, dass das
Vorhaben bereits vor Abschluss des Verfahrens zur Aufstellung des
Einzelhandelsentwicklungskonzeptes planerisch vorbereitet werden soll, wurde
ebenfalls in dem Gesprächstermin erörtert. Diesen Bedenken kann entgegnet
werden, dass Art und Umfang des Vorhabens umfänglich im Verfahren zum
Einzelhandelsentwicklungskonzept Berücksichtigung finden und auch hinsichtlich
seiner Einzelhandelsauswirkungen einfließt. Es ist somit gewährleistet, dass
durch das Vorhaben die mit dem Einzelhandelsentwicklungskonzept verfolgten
Ziele zur Sicherung und Entwicklung der Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde
Edewecht nicht nachteilig beeinträchtigt werden.
Unter Berücksichtigung der Hinweise und Anregungen aus der öffentlichen
Auslegung ergeben sich somit die als Anlagen Nr. 4 und 5 beigefügten
Pläne zur 32. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zum Bebauungsplan Nr.
202 (2. Vorhabenbezogener Bebauungsplan) „Fachmarktzentrum Ortsmitte“.
In der Sitzung wird Herr Matthias Lux vom Büro Lux-Planung zu den
planungsrechtlichen Aspekten vortragen.
Vertreter des Vorhabenträgers werden für eventuelle Fragen konkret zum
Vorhaben zur Verfügung stehen.
Vorbehaltlich des Abschlusses des oben genannten Durchführungsvertrages
sollte der Beschlussvorschlag an den Rat über den Verwaltungsausschuss somit
wie folgt lauten:
Beschlussvorschlag:
1. Zu
den während der öffentlichen Auslegung der 32. Änderung des
Flächennutzungsplanes 2013 sowie zum Bebauungsplan Nr. 202 (2.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB) „Fachmarktzentrum Ortsmittef“
in der Zeit vom 01.03.2023 bis 31.03.2023 eingegangenen Stellungnahmen wird im
Sinne der in der Sitzung des Bauausschusses am 06.06.2023 vorgelegten
Abwägungsvorschläge entschieden. Die Verwaltung wird beauftragt, die
Betroffenen entsprechend zu benachrichtigen.
2. Vorbehaltlich
des rechtswirksamen Abschlusses des parallel zur Bauleitplanung
abzuschließenden Durchführungsvertrages gemäß § 12 BauGB mit dem Vorhabenträger
wird der Entwurf der 32. Änderung des Flächennutzungsplanes 2013, der aufgrund
der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der zur Zeit geltenden Fassung
aufgestellt wurde, einschließlich Begründung und zusammenfassender Erklärung in
der vorgelegten Form festgestellt. Die Verwaltung wird beauftragt, die
Genehmigung dieser Flächennutzungsplanänderung beim Landkreis zu beantragen.
3. Vorbehaltlich
des rechtswirksamen Abschlusses des parallel zur Bauleitplanung
abzuschließenden Durchführungsvertrages gemäß § 12 BauGB mit dem
Vorhabenträger, wird der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 202 (2.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB) „Fachmarktzentrum Ortsmitte“
in der vorgelegten Form als Satzung beschlossen. Die Verwaltung wird
beauftragt, den Bebauungsplan nach Genehmigung der 25. Änderung des
Flächennutzungsplanes durch ortsübliche Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB
in Kraft zu setzen.
Anlagen:
-
Entwurf
B-Plan Nr. 202 (verkleinert)
-
Vorhabenlageplan
-
Abwägungssynopse
-
32.
Änderung des FNP 2023
-
Bebauungsplan
Nr. 202