a)

PPP-Modell (Public-Private-Partnership)

Wegen der Baustruktur und insbesondere der wesentlich höheren Finanzierungskosten privater Unternehmen ist ein derartiges Modell wirtschaftlich nicht vorteilhaft. Bei dieser Beurteilung ist die erhebliche Zinsdifferenz zwischen freifinanzierten Immobilien privater Unternehmen und Kommunalkrediten zu nennen, aber auch die darüber hinaus bestehende Möglichkeit für Kommunen, zinsverbilligte Förderdarlehen der KfW in Anspruch zu nehmen.

b)

Gemeinde als Bauherr

Würde die Gemeinde Edewecht den Ersatzbau selbst errichten, um ihn an den PSE zu verpachten, hätte dies den Nachteil, dass der Neubau in das zentrale Gebäudemanagement der Gemeindeverwaltung einzugliedern wäre und damit der unmittelbaren Bewirtschaftung durch den PSE entzogen würde. Zudem würde sich der Schuldenstand der Gemeinde durch die Aufnahme der Finanzierungsmittel erhöhen, ohne dass es sich um Kernaufgaben der Gemeinde handelt.

c)

GmbH oder gGmbH

Eine weitere Alternative wären private Organisationsformen als Eigentümerin der neu zu errichtenden Immobilie (z. B. GmbH oder gGmbH). Der Vorteil liegt in der Begrenzung der Haftung auf das eingebrachte Kapital. Allerdings werden keine über das eingesetzte Kapital hinausgehenden wesentlichen Haftungsrisiken gesehen, so dass dieser Vorteil nicht in vollem Umfang zur Entfaltung kommt. Darüber hinaus können private Gesellschaften öffentlicher Träger keine KfW-Förderdarlehen erhalten, weshalb diese Organisationsform sich nicht empfiehlt.

d)

Anstalt öffentlichen Rechts (Besitz-AöR)

Eine weitere Alternative wäre die Gründung einer weiteren Anstalt des öffentlichen Rechts als juristische Person des öffentlichen Rechts. Trotz der relativ hohen Flexibilität durch die stringenten Organzuständigkeiten ist hier auch der Nachteil festzuhalten, dass keine Förderdarlehen der KfW aufgenommen werden können.

e)

Eigenbetrieb

Eine weitere Möglichkeit wäre ein rechtlich unselbständiger Eigenbetrieb. Dieser würde zu einer unbegrenzten Haftung der Gemeinde führen, die aber bei einer reinen Gebäudebereitstellung im Prinzip auf die verbürgten Baukosten begrenzt wäre. Die Tätigkeit des unselbständigen Eigenbetriebes wird durch einen eigenen Betriebsausschuss mit gewissen eigenen Kompetenzen, den Verwaltungsausschuss und dem Rat sowie der Betriebsleitung ausgeführt. Ein Eigenbetrieb kann KfW-Förderdarlehen unmittelbar aufnehmen und Kredite selbst als eigene Schulden verwalten. Ein Beispiel wäre der Eigenbetrieb „Immobilienverwaltung“ des Landkreises Ammerland.

Zusammenfassung:

Unter den gegebenen Umständen schlägt die Verwaltung vor, im Interesse einer transparenten und unmittelbaren Bewirtschaftung durch den PSE den unselbständigen Eigenbetrieb als wirtschaftlichste und effektivste Lösung zu wählen. Der Eigenbetrieb könnte den Ersatzbau des Alten- und Pflegeheimes schlüsselfertig erstellen und verpachten. Das bewegliche Vermögen wie die Möblierung, Betriebs- und Küchenausstattung und die Büroeinrichtung wäre von der PSE unmittelbar zu verantworten und demzufolge zu investieren.

Finanzielle Rahmenbedingungen

Wenn das Gebäude von dem unselbständigen Eigenbetrieb erstellt und an die PSE vermietet würde, wäre für diese Konstellation eine fiktive Mietkostenberechnung notwendig, um bei den Sozialhilfeträgern und selbstzahlenden Heimbewohnern entsprechende Entgelte für Investitionskosten geltend zu machen. Eine erste Berechnung in Abstimmung mit der Fachanwältin Frau Dr. Hacke, Hamburg, wurde auf der Grundlage der bekannten Investitionssumme (5,2 Mio. € für das Gebäude ohne Einrichtung) erstellt. Danach ergibt sich eine fiktive Jahresmiete in Höhe von rd. 220.000 €. Diese Miete wäre nach Auffassung von Frau Dr. Hacke auf jeden Fall unter Beachtung der örtlichen Verhältnisse in einem angemessenen Rahmen.

Bei einer zu finanzierenden Investitionssumme in Höhe von 5,2 Mio. € würde eine derartige Pacht der Gemeinde eine Refinanzierung mit einer jährlichen Annuität von mindestens 4,25 % p. a. ermöglichen. Unter den heutigen Gegebenheiten und insbesondere unter Hinzuziehung von Förderdarlehen der KfW erscheint diese Annuität als ausreichend, um in einem kürzeren Zeitraum als die Abschreibungszeit (50 Jahre) zu einer vollständigen Refinanzierung der Tilgung als auch der Zinsen zu kommen.

In der Sitzung werden Berechnungsbeispiele vorgestellt.

Wirtschaftlichkeit des Vorhabens

Neben der Refinanzierung des Gebäudes ist der dauerhafte wirtschaftliche Betrieb des Alten- und Pflegeheims von wesentlicher Bedeutung für den PSE als auch für die Gemeinde Edewecht. Das Projekt kann nur erfolgreich umgesetzt werden, wenn der nachhaltige wirtschaftliche Betrieb gesichert ist. Dies bedeutet für den PSE, dass nach einer Anlaufphase das Alten- und Pflegeheim eigenwirtschaftlich betrieben werden soll.

Hierzu gibt es nach Auffassung der Verwaltung aus europa- und wettbewerbsrechtlicher Sicht keine vertretbare Alternative.

Die Bewirtschaftung des Alten- und Pflegeheimes einschl. der Beurteilung der Ertrags- und Aufwendungssituation ist die ureigene Angelegenheit der PSE. Dementsprechend sind von dort die notwendigen Wirtschaftlichkeitsnachweise zu erbringen. Wegen der immensen Bedeutung für das Gesamtprojekt wird es für erforderlich gehalten, die fiktive Pflegesatzberechnung durch die Fachanwältin Frau Dr. Hacke und weitere externe Berater (z. B. Wirtschaftsprüfer, Bezirksverband) abzusichern.

Weitere notwendige Schritte

1.

Gründung eines unselbständigen Eigenbetriebes durch die Gemeinde Edewecht.

2.

Einleitung des kommunalaufsichtlichen Anzeige- und Prüfverfahrens zur Unternehmensgründung.

3.

Aufstellung eines Wirtschaftsplanes (Erfolgsplan und Vermögensplan, Finanzplanung) für den Eigenbetrieb.

4.

Abschluss der fiktiven Pflegesatzberechnung durch den PSE und Prüfung durch externe Expertise.

5.

Einreichen eines Bauantrages bis zum 30.12.2015 (Geltung der derzeitigen Energieeinsparverordnung).