Finanzierung:

Die Bebauungsplanänderung erfolgt als hoheitliche Planung mit dem Ziel, dem gesetzlichen und politischem Vorrang der Innenentwicklung Raum zu verschaffen. Die Planungskosten für die Planänderung trägt die Gemeinde. Unter dem Ansatz der Planungskosten stehen hierfür die Mittel zur Verfügung.

Sachdarstellung:

In der Sitzung des Verwaltungsausschusses am 14.03.2023 wurde nach vorheriger Beratung im Bauausschuss am 28.02.2023 der Beschluss gefasst, für den Bereich der Dorfstraße in Friedrichsfehn einen Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist umgehend danach am 16.03.2023 in der Nordwest-Zeitung erfolgt (Anlage Nr. 1).

Die Planung basiert auf dem konzeptionellen Ansatz der Innenentwicklung und dem hierzu herausgearbeiteten Dichtemodell für den Ortsteil Friedrichsfehn. Auf die einschlägigen Beratungen hierzu wird verwiesen.

Wie den oben genannten Beratungen ebenfalls zu entnehmen ist (Beratungsvorlage 2023/FB III/3989 sowie Projekt Nr.: A 2021-04-07), wurde der Bereich der ersten Bauzeile entlang der Dorfstraße der „Dichte-Zone-3“ mit der Aussage: „Maßvolle Nachverdichtung unter besonderer Berücksichtigung des Ortsbildes (= Nachverdichtung ermöglichen, aber dörfliche Strukturen berücksichtigen)“ zugewiesen.

Gemäß des Beschlussvorschlages aus der oben genannten Sitzung konnten zwischenzeitlich konkrete Aussagen zur anzustrebenden städtebaulichen Dichte für den Planbereich erarbeitet und im Arbeitskreis „Bauliche Entwicklung“ am 21.08.2023 vorgestellt werden. Die Arbeitsergebnisse können der Anlage Nr. 2 entnommen werden.

Darauf basierend hat nunmehr das beauftragte Büro NWP, Oldenburg, den als Anlage Nr. 3 beigefügten Entwurf eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung erarbeitet, in dem die städtebaulichen Grundsatz- und Zielaussagen für den Bereich der Dorfstraße in eine verbindliche Bauleitplanung überführt wurden.

Als wesentlich an diesem Planentwurf können folgende Aspekte herausgestellt werden:

1.    Innerhalb des Geltungsbereichs erfolgt zukünftig eine Bindung der maximal zulässigen Anzahl der Wohneinheiten je Grundstück an die Grundstücksfläche. Als Maß hierfür wurde herausgearbeitet, dass je 160 m² Grundstücksfläche maximal eine Wohneinheit zulässig sein soll.

Um gleichzeitig auf sehr großen Grundstücken den Bau von zu großen und damit nicht mehr ortsgerechten Mehrparteienhäusern zu verhindern, soll gleichzeitig die maximale Zahl der Wohneinheiten je Gebäude auf 6 begrenzt werden. So wäre z.B. auf einem Grundstück zur Größe von 1.600 m² zwar die Errichtung eines Gebäudes mit 6 Wohneinheiten sowie eines weiteren Gebäudes mit 4 Wohneinheiten möglich. Die Vereinigung der gesamt auf dem Beispiel-Grundstück möglichen 10 Wohneinheiten unter einem Dach wäre dagegen nicht möglich.

Hierdurch wird einerseits dem Gebiet ein einheitliches und planbares Innenentwicklungspotenzial zugewiesen, andererseits können aber auch städtebauliche Fehlentwicklungen verhindert werden.

2.    Es soll zwar eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen möglich sein, gleichzeitig wird aber die Höhenentwicklung über die Festsetzung von First- und Traufhöhen sowie dem Ausschluss von Staffelgeschossen gesteuert. Flankiert durch ortsgestalterische Regelungen kann so eine ortsbildgerechte Bebauung gesichert werden.

3.    Zur flexibleren und optimierten Positionierung der Baukörper sollen zwar die überbaubaren Grundstücksbereiche durch Aufweitung der Baugrenzen angepasst werden. Gleichzeitig werden aber insbesondere auf den besonders „tiefen“ Grundstücken zwischen Kirche und Hol- und Bringzone maßgebliche Garten- und Grünbereiche durch die Festsetzung auch zukünftig nicht überbaubarer Grundstücksflächen gesichert.

Außerdem erfolgt eine Sicherung ortsbildprägender Grünstrukturen durch die Erhaltungs-Festsetzung von Einzelbäumen.

Diese, sowie die weiteren maßgeblichen Planungsinhalte werden in der Sitzung von Frau Nora Schraad (M. Sc. Geogr.) vom Büro NWP im Detail erläutert.

Einordnung der Verwaltung:

Die Arbeitsergebnisse und damit der vorgelegte Entwurf des Bebauungsplanes entspricht den Leitlinien des Konzeptes zur Innenentwicklung. Es lassen sich damit die Potenziale zur Innenentwicklung entlang der Dorfstraße in maßvoller Weise erhöhen. Durch die flankierenden Festsetzungen ist die Entstehung von städtebaulichen Fehlentwicklungen planerisch ausgeschlossen. Zudem wird eine Erhaltungspflicht für die ortsbildprägenden Einzelbäume etabliert. Außerdem kann den Bauwilligen für ihre konkret in Planung befindlichen Vorhaben eine verlässliche Planungsgrundlage gegeben werden.

Auf Grundlage des anliegenden Planentwurfes sollte somit nunmehr die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden.       

Beschlussvorschlag:

1.    Dem in der Sitzung des Bauausschusses am 21.11.2023 vorgestellten Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 206 „Dorfstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften wird zugestimmt.

2.    Zu dem Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 206 „Dorfstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften, der im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a des Baugesetzbuches (BauGB) aufgestellt wird, wird die Beteiligung der Öffentlichkeit durch Veröffentlichung im Internet nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Gleichzeitig wird die Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu der Planung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Anlagen:

-       Bekanntmachung Aufstellungsbeschluss

-       Präsentation AK „Bauliche Entwicklung“ vom 21.08.2023

-       Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 206 „Dorfstraße“