Finanzierung:

Die Ausgestaltung der Vergabekriterien und insbesondere die Berücksichtigung von Grundstücksvergaben nach einem Gebotsverfahren können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Sachdarstellung:

Ausgangssituation:
Die Gemeinde Edewecht hat bislang für jedes kommunale Baugebiet im Zusammenhang mit der Festsetzung der Verkaufspreise auch entsprechend die Vergabekriterien festgelegt. Hierbei wurden nach einer grundsätzlichen Überarbeitung im Jahre 2018 besondere Regelungen zur Vergabe von Grundstücken an Einheimische einbezogen.

In der letzten Sitzung des Bauausschusses wurde der Antrag der Gruppe SPD/FDP (Vorlage Nr. 2022/FB III/3888) zur erneuten Überarbeitung der Vergabekriterien an den Arbeitskreis „Bauliche Entwicklung“ verwiesen.

In einer ersten Beratung hatte der Arbeitskreis sich mit der Neuausrichtung der Gewichtung sozialer Kriterien, dem Vergabeprinzip und den Möglichkeiten und Grenzen des sogenannten Einheimischenmodells auseinandergesetzt. Die vorbereitende Arbeit soll in einer weiteren Sitzung in der kommenden Woche fortgesetzt werden, so dass diese Beratungsvorlage bis zur Sitzung des Bauausschusses noch ergänzt wird.

Grundsätzliches:

Neben selbstverständlichen Anforderungen an die Offenheit und Transparenz sowie die Beachtung des Gleichheitsgrundsatzes und des Willkürverbotes im Rahmen des Vergabeverfahrens für kommunale Baugrundstücke haben die Gemeinden auch besondere Anforderungen des EU-Rechtes zu beachten, welche aus dem Grundrecht auf Freizügigkeit abgeleitet werden. Hierzu ist in der Anlage eine Ausarbeitung des Niedersächsischen Städte- und Gemeindebundes beigefügt. Konkret bedeutet dieses, Grundstücksvergaben ermessensfehlerfrei und nach hinreichend bestimmten Kriterien, welche bereits vor dem Vergabeverfahren bekannt sind, durchzuführen. Die Bevorzugung einheimischer Interessenten verstößt insofern gegen den europarechtlichen Anspruch auf die Freizügigkeit z. B. im Hinblick auf die Wahl des Wohnsitzes oder des Grunderwerbs. Sie ist lediglich zu tolerieren, wenn einheimische Belange maximal 50 % der vergaberelevanten Kriterien ausmachen.

Bisheriges Vorgehen:

Bislang wurden für jedes gemeindliche Baugebiet Vergabekriterien festgelegt, welche gebietsspezifische Besonderheiten berücksichtigt haben. So wurde die Anzahl der Grundstücke für Vergaben gegen Gebot, nach sozialen Kriterien oder nach dem Einheimischenmodell individuell festgelegt. Die Interessenten haben bereits mit den Ausschreibungsunterlagen einen Entwurf des später möglicherweise abzuschließenden Kaufvertrages erhalten, um von vornherein über alle Detailregelungen informiert zu sein. Ebenso wurden selbstverständlich die Vergabekriterien als auch die örtlichen Planungsgegebenheiten mitgeteilt. Die Interessenten konnten bis zu vier verschiedene Wunschgrundstücke angeben, um ihren Vorstellungen zu der späteren Baugestaltung möglichst weit entgegenzukommen.

Die jeweilige Bewertung verschiedener Kriterien ergibt sich aus dem anliegenden Punktekatalog. In der Praxis hat dabei die Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder eine starke Vergaberelevanz aufgewiesen, und zwar auch beim Einheimischenmodell.

Da die Anwendung der Vergabekriterien einem mathematischen Vorgang nahekommt, konnten in der Regel innerhalb von zwei Werktagen die Grundstückszusagen erfolgen. Sofern im Falle von Gebotsgrundstücken mehr als eine Interessensbekundung vorlag, wurden die Gebotsverfahren angeschlossen, die in der Regel innerhalb einer Woche beendet waren.

In den in der Folge abzuschließenden Grundstückskaufverträgen wurden die vergaberelevanten Kriterien berücksichtigt und mittels Vertragsstrafen und Instrumenten wie z. B. Rückauflassungsvormerkungen und Höchstbetragssicherungshypotheken im Falle von Verstößen sanktioniert.

Mehrparteienhausgrundstücke wurden nach dem KfW-Standard und nach der Anzahl der Wohnungen mit Bindungen nach dem Förderrecht des sozialen Wohnungsbaus vergeben.

Die Grundstückskaufpreise variierten je nach Lage des Grundstücks. Es wurde hierbei nicht zwischen Grundstücken für Einheimische und sonstige Interessenten unterschieden.

Diskussion:

Innerhalb des Arbeitskreises werden derzeit folgende Fragestellungen diskutiert:

·         Gewichtung einzelner Kriterien wie z. B. Anzahl der Kinder;

·         Bewertung ehrenamtlicher Tätigkeit;

·         Bewertung bereits vorhandenen Wohneigentums;

·         Freigabe bisher genutzten Wohneigentums zugunsten Wohnungssuchendender;

·         Alternative zur Angabe von vier Wunschgrundstücken (zum Beispiel Zugriffsrecht in der Reihenfolge der erreichten Punktzahlen);

·         Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien des geplanten Gebäudes (früher KfW-Standard).

Zur Sitzung werden weitere Unterlagen nach dem Stand der in der Arbeitskreissitzung erreichten Ergebnisse nachgereicht.

Beschlussvorschlag:

Ist in der Sitzung zu erarbeiten.

Anlagen:

- Ausarbeitung des Niedersächsischen Städte- und Gemeindebundes

- Punktekatalog