Vorstellung des Arbeitsstandes und Verabschiedung der Zielaussagen für den zentralen Wohnsiedlungsbereich in Friedrichsfehn
Finanzierung:
Planungskosten des
Konzepts sowie etwaiger Bauleitplanverfahren sind über den Ansatz der
Planungskosten im Haushalt 2021 abgedeckt.
Sachdarstellung:
Sachstand:
Nach erfolgreicher Erarbeitung der Gestaltungssatzungen für die
Ortsdurchfahrten in Edewecht und Friedrichsfehn hat sich der Arbeitskreis
Innenentwicklung in den vergangenen Monaten wieder der Entwicklung von
Grundsätzen der Innenentwicklung zugewandt. In mehreren Arbeitskreissitzungen,
in denen auch Ergebnisse aus einer fraktionsübergreifenden Arbeitsgruppe zum
Thema einfließen konnten, ist unter fachlicher Begleitung durch das
Planungsbüro NWP, Oldenburg, ein Zwischenstand zum Dichtekonzept für den Ort Friedrichsfehn
erarbeitet worden, der in der Sitzung im Detail anhand der als Anlage Nr. 1
beigefügten Präsentation durch das Büro NWP vorgestellt werden soll.
Wie der Präsentation zu entnehmen ist, ist nach eingehender Analyse der
städtebaulichen Bestandsstrukturen (bestehende Bebauungspläne / tatsächlich
vorhandene Bebauung) und der Lagevoraussetzungen ein Zonierungsvorschlag
erarbeitet worden, aus dem sich Dichteempfehlungen für Maßnahmen der
Innenentwicklung ableiten lassen.
Abschließend hat der Arbeitskreis für den als Zone 2.1 abgegrenzten
Bereich konkrete Rahmenbedingungen erarbeitet, die bei Maßnahmen der
Innenentwicklung innerhalb dieses Bereiches zu berücksichtigen wären (siehe
Seite 27 der Präsentation).
Für die übrigen Zonen sind in ähnlicher Weise die Rahmenbedingungen durch
den Arbeitskreis noch zu definieren.
In weiteren Schritten wären dann für die übrigen Ortsteile vergleichbare
Analysen durchzuführen und Rahmenbedingungen der Innenentwicklung in diesen
Bereich zu definieren, so dass im Ergebnis mit dem Konzept zur Innenentwicklung
für bauleitplanerische Maßnahmen der Innenentwicklung eine städtebauliche
Leitlinie im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zur Verfügung steht.
Anfragen/Anträge:
Die systematische Erarbeitung eines Konzeptes zur Innenentwicklung ist
unter anderem durch Anfragen und Anträge ausgelöst worden, die auf eine
intensivere Ausnutzung von Baugrundstücken gerichtet sind. In der Regel steht
bei diesen Anfragen neben dem Aspekt möglicher weiterer Wohneinheiten auf dem
Grundstück vor allem die Frage im Vordergrund, ob diese weitere(n)
Wohneinheit(en) im rückwärtigen Bereich des Grundstücks errichtet werden
können. Die Frage der städtebaulichen Dichte führt somit unmittelbar zu der
Frage des Planungserfordernisses zur Anpassung der bauleitplanerischen
Grundzüge der Planung – insbesondere in Bezug auf die in den Bebauungsplänen
über Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen.
In der Präsentation sind auf den Seiten 23 und 24 verschiedene
Fallkonstellationen, die auf Anfragen und Anträge zurückgehen unter
Zugrundelegung der für die Zone 2.1 erarbeiteten Rahmenbedingungen geprüft
worden. Die nachfolgende tabellarische Darstellung gibt hierüber einen
Überblick:
Lage |
Vorhaben |
B-Plan |
Zone |
Kriterien Zone 2.1 +/- |
Empfehlung |
Fr. fehner Straße/Schulstraße -rückwärtig- |
EFH* |
Nein |
2.1 |
+ |
B-Plan-Verfahren |
Buchenweg -rückwärtig- |
EFH |
Nein |
2.1 |
+ |
B-Plan-Verfahren |
Birkenweg -rückwärtig- |
EFH |
Ja |
2.1 |
+ |
Änderung B-Plan |
Im Plaggen |
MFH** (3-4 Wohnungen |
Ja |
2.1 |
- |
B-Plan-Änderung |
Föhrenkamp -rückwärtig- |
EFH |
Ja |
2.1 |
+ |
Änderung B-Plan |
Dorfstraße (Ostseite, nördlich Fasanenweg) -rückwärtig- |
EFH |
Ja |
3.2 |
+ |
liegt in Zone 3.2, Kriterien sind noch zu entwickeln, deshalb zunächst
zurückstellen |
Dorfstraße (Ostseite, südl. Fasanenweg -rückwärtig- |
6 EFH |
Ja |
3.2 |
- |
liegt in Zone 3.2, Kriterien sind noch zu entwickeln, deshalb zunächst
zurückstellen |
Sperberweg (Westseite) -rückwärtig- |
EFH |
Ja |
2.1 |
- |
B-Plan-Änderung |
Am Tannenkamp |
EFH |
Ja |
2.1 |
+ |
Änderung B-Plan |
*Einfamilienhaus
**Mehrfamilienhaus
Erkennbar ist hieraus, dass unter Zugrundelegung der im Arbeitskreis
entwickelten Kriterien für den mit der Zone 2.1 umrissenen im wesentlichen innenliegenden, durch Einfamilienhäuser
geprägten Wohnsiedlungsbereich ein maßvolles Innenentwicklungspotenzial
planerisch aktiviert werden könnte.
Es wird daher vorgeschlagen, für die den Kriterien entsprechenden Lagen
innerhalb der Zone 2.1 die Einleitung von Bauleitplanverfahren vorzubereiten.
Weitere Planungsvoraussetzungen:
Neben der Durchführung der einschlägigen Verfahrensschritte der
Bauleitplanung zur Schaffung bzw. Änderung des Bauplanungsrechtes ist
gleichzeitig mit den von der Planung Betroffenen/Begünstigten insbesondere der
Umfang der Heranziehung zu den Kosten der sozialen Infrastruktur zu regeln.
Dies erfolgt über Städtebauliche Verträge gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Durch
öffentlich-rechtlichen Vertrag wird die Übernahme der Kosten oder der sonstigen
Aufwendungen, die der Gemeinde als Folge des geplanten Vorhabens für
städtebauliche Maßnahmen entstehen, mit den von der Planung Begünstigten
geregelt. Zu diesen Kosten und Aufwendungen gehören insbesondere die Kosten der
in der Verantwortlichkeit der Gemeinde stehenden sozialen Infrastruktur, für
die ein Zusammenhang mit der Schaffung zusätzlichen Wohnraums herzustellen ist
(insb. Bereitstellung von Kinderbetreuungsplätzen, Schulkapazitäten u. ä.).
Derzeit sind die oben genannten Kosten durch die Zahlung eines Betrages
in Höhe von 10,23 € je Quadratmeter Grundstücksfläche, die durch die
Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes entstehen, von den
Planungsbegünstigten abzugelten (Infrastrukturbetrag).
Die Fälligkeit dieser Zahlungsverpflichtung tritt mit dem Zeitpunkt der
Realisierung der durch die Planung neu ermöglichten Bebauung ein. Da dieser
Zeitpunkt nicht sicher zu bestimmen ist und z. B. gegenüber möglicher
Eigentümerwechsel abgesichert werden muss, ist neben der rein schuldrechtlichen
Vereinbarung auch eine dingliche Absicherung der gemeindlichen Forderung über
Eintragung einer entsprechenden Grundschuld in das jeweilige Grundbuch
erforderlich.
Voraussetzung für derartige Maßnahmen der Innenentwicklung ist somit,
dass die von der Planung Begünstigten zu einer Zahlung oder auch nur dinglichen
Absicherung des erforderlichen Infrastrukturbetrages bereit sind.
Anforderungen an die Zahl der nachzuweisenden Kfz-Einstellplätze
Mit der Frage der Siedlungsdichte ist insbesondere in gewachsenen
Wohnlagen auch die Frage der Zahl der nachzuweisenden, erforderlichen Kfz-Einstellplätze zu
beleuchten.
Die Stellplatzanforderungen sind rechtssystematisch dem Bauordnungsrecht
zugewiesen und liegen damit in der Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörden. § 47
NBauO regelt die grundsätzlichen Anforderungen. Für die bauaufsichtliche Praxis
sind ergänzend hierzu durch das Fachministerium Ausführungsempfehlungen
erlassen worden. Die aktuellen Ausführungsempfehlungen sind als Anlage Nr. 2
beigefügt. Wie der Anlage zu entnehmen ist, sind durch die Bauaufsichtsbehörde
zunächst für die konkrete Bemessung des zu erwartenden Bedarfs einer baulichen
Anlage die Umstände des Einzelfalls heranzuziehen (siehe Ziffer 1 der
Ausführungsempfehlungen). Alternativ hierzu können gemäß Ziffer 2 die in der
Anlage zu den Empfehlungen genannten Richtzahlen herangezogen werden. Diese
Zahlen beruhen auf Erfahrungswerten und eröffnen in der Regel eine Bandbreite
von Mindest- bis Höchstzahlen.
In der Verwaltungspraxis des Landkreises Ammerland hat sich
herausgebildet, dass für ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück 2
Einstellplätze nachzuweisen sind, wobei diese auch hintereinander angeordnet
sein dürfen.
Für Mehrfamilienhäuser wird der Mittelwert des Kataloges von 1,5
Einstellplätzen je Wohnung herangezogen.
Den Gemeinden wird in § 84 Abs. 1 Nr. 2 NBauO die Ermächtigung erteilt,
per Satzung in Form einer örtlichen Bauvorschrift für das gesamte
Gemeindegebiet oder Gemeindeteile die Anzahl der notwendigen Einstellplätze zu
regeln. Hierdurch soll den Gemeinden ein Instrument für eine örtlich angepasste
Verkehrspolitik eröffnet werden. Die selbst getroffenen Anforderungen müssen
sich aus den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen herleiten lassen können.
Eine nicht aus dem tatsächlichen Bedarf ableitbare höhere Anforderung an
Einstellplätzen wäre z. B. aufgrund des Übermaßverbotes nicht zulässig.
Sollten also im Zuge der weiteren Erarbeitung des Konzeptes zur
Innenentwicklung auch Grundsätze zu den Stellplatzanforderungen erarbeitet
werden, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit die auf Erfahrungswerten
gegründete Richtzahlbandbreite der Ausführungsempfehlungen herangezogen und für
die zu beurteilenden Quartiere konkretisiert werden.
Beschlussvorschlag:
1. Den
in der Sitzung des Bauausschusses vom 01.06.2021 vorgelegten Dichtezonen für
den Ortsteil Friedrichsfehn wird zugestimmt.
2. Den
für die Zone 2.1 definierten Dichteaussagen wird zugestimmt.
3. Die
weitere Ausarbeitung der Dichteaussagen für die Zonen der Kategorie 3 und 4
soll im Arbeitskreis Innenentwicklung erfolgen.
4. Die
Verwaltung wird beauftragt, zu den für die Zone 2.1 vorliegenden
Anfragen/Anträge konkrete Geltungsbereiche für mögliche Planänderungsverfahren
zu ermitteln und zur Beratung über die Einleitung formeller
Bauleitplanverfahren in einer der nächsten Sitzungen des Bauausschusses
vorzulegen. Hierzu sind im Vorfeld die Planungsrahmenbedingungen mit den von
der Planung erfassten Grundstückseigentümern zu erörtern.
5. Die
in die Zonen 3 und 4 fallenden Anfragen sind bis zur Erarbeitung konkreter
Dichteaussagen für diese Bereiche zurückzustellen.
Anlagen:
-
Präsentation
-
Richtzahlkatalog