Sachdarstellung:
Mit dem als Anlage Nr. 1 beigefügten Schreiben wird über eine
Rechtsanwaltskanzlei für die Antragstellerin die Einleitung eines Verfahrens
zur Aufstellung einer Innenbe-reichssatzung gemäß § 34 Abs. 4 BauGB bzw.
hilfsweise einer Außenbereichssatzung gemäß § 35 Abs. 6 BauGB beantragt.
Ausgangslage
Diesem Antrag liegt ein bereits seit dem Jahr 2013 bestehendes Bemühen
der Antrag-stellerin zugrunde, auf dem Flurstück 70/1 der Flur 42 ein
Zweifamilienhaus errichten zu dürfen. Für dieses geplante Bauvorhaben wurde
durch die Antragstellerin dement-sprechend bereits 2013 ein Antrag auf
Bauvorbescheid gestellt.
Nach übereinstimmender Einordnung des Landkreises Ammerland sowie der
Gemeinde Edewecht ist der Bereich „Am Düker“ in Jeddeloh II
bauplanungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen. Ein Bebauungsplan besteht für
diese Flächen nicht. Im Flächennutzungsplan ist dieser Bereich ebenfalls nicht
als Baufläche dargestellt. Es besteht entlang der Straße zwar eine einzeilige
Bebauung, diese hat allerdings als losgelöster Siedlungssplitter aus sich
heraus keine Ortsteilqualität, so dass es sich bei dem bebauten Bereich
lediglich um einen Siedlungssplitter im Außenbereich handelt. Selbst bei der
Einordnung der bestehenden Häuserzeile als ein „im Zusammenhang bebauter
Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB würde das Flurstück 70/1 nicht am
Bebauungszusammenhang teilnehmen, da in bauplanungsrechtlicher Hinsicht dieser
mit der Rückseite der Gebäude der vorderen Bauzeile endet und in jedem Fall das
geplante Baugrundstück selbst weiterhin dem Außenbereich zuzuordnen ist. Durch
den vorgesehenen Bauort würde darüber hinaus erstmals entlang der Straße eine
sog. rückwärtige Bebauung entstehen und damit eine zweite Bauzeile eröffnet.
Aus diesen Gründen wurde der Bauvorbescheid für das Zweifamilienhaus
seinerzeit abgelehnt. Durch die Antragstellerin ist bislang auch weiterhin
offen gelassen worden, durch wen die zweite Wohneinheit genutzt werden würde.
Im Außenbereich wäre die Nutzung durch einen Familienangehörigen des Bauherrn
Zulässigkeitsvoraussetzung für diese zweite Wohneinheit. Gegen diese
Entscheidung wurde von der Antragstellerin Widerspruch und nach dessen
Zurückweisung durch den Landkreis, letztlich Klage beim Verwaltungsgericht
Oldenburg eingereicht. Dieses Verfahren wurde im letzten Jahr zunächst ruhend
gestellt, weil die Antragstellerin nunmehr vor Abschluss des Gerichtsverfahrens
die Möglichkeiten der Ausweisung eines Satzungsgebietes prüfen will.
Die Lage des Grundstücks sowie der beabsichtigte Bauort sind der Anlage
Nr. 2 zu entnehmen.
Städteplanerische Einordnung
Wie oben bereits ausgeführt, bestehen für diesen Bereich bislang keine
städtebaulichen Planungen. Weder im Flächennutzungsplan (siehe Anlage Nr. 3)
noch im Städtebaulichen Entwicklungskonzept der Gemeinde Edewecht (siehe Anlage
Nr. 4) wird dieser Bereich als Fläche für eine anzustrebende
Wohnbauentwicklung erfasst, so dass städtebauliche Erwägungen der Gemeinde
Edewecht zur Schaffung von Wohnraum an dieser abseits des Siedlungskerns von
Jeddeloh II gelegenen Stelle nicht bestehen. Diese sind vielmehr im oder
unmittelbar an den Ortskern angrenzend anzustreben, wie es derzeit auch mit der
Fläche nördlich der Gartenstraße vorbereitet wird. In städteplanerischer
Hinsicht kann deshalb für den Bereich rückwärtig der Gemeindestraße „Am Düker“
derzeit kein Planungserfordernis hergeleitet werden.
Innenbereichssatzung
Auch in rein rechtlicher Hinsicht kann aus den tatbestandlichen
Anforderungen sowohl des § 34 Abs. 4 BauGB als auch des § 35 Abs. 6 BauGB die
Möglichkeit einer Einbeziehung des Grundstücks der Antragstellerin in einen
entsprechenden Satzungsbereich nicht hergeleitet werden:
Unabhängig davon, dass nach Auffassung der Gemeinde sowie des Landkreises
der bebaute Bereich „Am Düker“ nicht als im Zusammenhang bebauter Ortsteil
einzuordnen ist, wäre für eine Innenbereichssatzung (Einbeziehungs- und
Ergänzungssatzung) gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB erforderlich, dass für
die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in den Geltungsbereich einer Innenbereichssatzung
diese Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend
geprägt sind. Dies muss für das Flurstück 70/1 verneint werden, da zum einen
für das Grundstück aus der bestehenden Bebauung heraus keine prägende Wirkung
in Form einer zweiten Bauzeile abzuleiten ist und zum anderen ausgehend von den
von der Straße „Am Düker“ aus erschlossenen Grundstücken keine Prägung
dahingehend vorhanden ist, dass quasi „über Eck“ ein Baugrundstück hinzutritt,
welches über den von der Gemeindestraße abzweigenden Stichweg aus erschlossen
wird. Das Baugrundstück wird im Gegenteil vielmehr durch die im weiteren
Verlauf des Stichweges vorhandene Außenbereichslage geprägt.
Außenbereichssatzung
Gegen die Einbeziehung des Grundstücks in eine Außenbereichssatzung gemäß
§ 35 Abs. 6 BauGB spricht, dass der bebaute Bereich im Außenbereich, der für
die Abgrenzung eines Satzungsgebiets erforderlich ist, in der einzeiligen
Bebauung entlang der Straße „Am Düker“ besteht. Auf der Seite des Stichweges,
auf der sich das Flurstück 70/1 befindet, lässt sich dagegen kein bebauter
Bereich definieren. Das nächstgelegene Wohnhaus befindet sich in einer
Entfernung von fast 300 m. Für die planerische Überbrückung derartiger „Lücken“
ist das Instrument der Außenbereichssatzung nicht geeignet. Dies allein schon
mit Blick darauf, dass hierdurch abseits der Ortslage und somit der
weiterführenden Infrastruktureinrichtungen der Bau von 10 bis 12 Wohnhäusern
(unter Umständen jeweils mit zweiter Wohneinheit für Familienangehörige)
möglich würde. Dies gilt letztlich auch für den Fall, dass eine Spiegelung der
auf der östlichen Seite des Stichweges befindlichen Bebauung als
Abgrenzungskriterium für rechtlich haltbar angesehen werden würde. Auch
hierdurch ergäbe sich eine Erweiterung des Siedlungssplitters um 5 bis 6
Baugrundstücke, für die an dieser Stelle des Gemeindegebiets eine
städteplanerische Begründung fehlt. Hinzuweisen wäre im Falle einer derartigen
Abgrenzung auch auf die damit verbundene Vorbildwirkung für die verbleibende
Teilstrecke bis zum nächstgelegenen Wohnhaus.
Die Verwaltung rät daher sowohl aus städteplanerischer als auch
planungsrechtlicher Hinsicht von der Ausweisung eines Satzungsgebiets wie
beantragt ab. Dies auch, da der bebaute Bereich „Am Düker“ aus sich heraus noch
Baulücken aufweist, die bereits jetzt ohne Erlass einer Satzung bebaut werden
könnten. Hinzuweisen ist abschließend auch darauf, dass bereits in einem
Ortstermin in dieser Bausache zwischen Antragstellerin, Gemeinde und Landkreis
im Jahr 2013 die Möglichkeit des Erlasses einer Außenbereichssatzung verneint
wurde.
Beschlussvorschlag:
Der Antrag auf Aufstellung einer Innenbereichs- bzw.
Außenbereichssatzung für den Bereich „Am Düker“ in Jeddeloh II, der auch das
Flurstück 70/1 der Flur 42, Gemarkung Edewecht erfasst, wird abgelehnt.
Anlagen:
- Antrag
- Übersichtsplan mit Abgrenzungsvarianten
- Auszug Flächennutzungsplan
- Auszug Städtebauliches Entwicklungskonzept