Sachdarstellung:

Im Ort Edewecht ist in den letzten Jahren zu beobachten, dass im Verlauf der Ortsdurchfahrt an vielen gut einsehbaren und markanten Punkten Werbeanlagen zum Zwecke der sog. Fremdwerbung errichtet werden. Es handelt sich hierbei um großflächige Werbetafeln für den wechselnden Plakatanschlag im sog. Euro-Format (3,80 m breit und 2,80 m hoch). Die Aufstellung dieser Werbetafeln erfolgt entweder als freistehende Anlage oder durch Anbringung an ein Gebäude.

Anlagen der Fremdwerbung stellen in baurechtlicher Hinsicht eine selbständige gewerbliche bauliche Anlage dar. Mit einer Ansichtsfläche von mehr als 1,00 m² fallen sie unter die Baugenehmigungspflicht.

Da es sich um eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung handelt, sind in bauplanungsrechtlicher Hinsicht Werbeanlagen in Mischgebieten allgemein zulässig. Werden also durch die Werbeanlage die weiteren Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht verletzt, besteht innerhalb eines durch Bebauungsplan (§ 30 BauGB) förmlich festgesetzten Mischgebietes bzw. innerhalb eines unbeplanten im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB), der sich als Mischgebiet darstellt, grundsätzlich ein Anspruch auf Baugenehmigung für die Errichtung einer Werbeanlage zum Zwecke der Fremdwerbung.

Zu unterscheiden ist die Fremdwerbung von der Werbung an der Stätte der Leistung. Letztere stellt keine selbständige gewerbliche Nutzung dar, sondern steht immer im räumlich funktionalen Zusammenhang gewerblicher oder freiberuflicher Tätigkeit am Standort der Leistungserbringung. Auch diese Werbeanlagen unterliegen in Mischgebietsflächen ab einer Größe von mehr als 1,00 m² Ansichtsfläche der Genehmigungspflicht.

Werbung an der Stätte der Leistung stellt ein legitimes und für das Bestehen im Wettbewerb erforderliches Einwirken auf das Umfeld und den potenziellen Kunden dar. Zu einer funktionierenden Einzelhandelsstruktur eines Ortskerns gehört damit auch ein gewisses Maß an Werbung. Da auf dem eigenen Betriebsgrundstück oder am Ladengeschäft die zur Verfügung stehende Fläche begrenzt ist, wird sich die Werbung an der Stätte der Leistung in einem Ort wie Edewecht mit der hier vorzufindenden städtebaulichen Struktur in verträglichen Maßen halten.

Fremdwerbung dagegen ist grundsätzlich unabhängig von einem gewerblichen Handels- oder Dienstleistungsstandort auf jedem Grundstück innerhalb eines Mischgebiets denkbar. Die auf dem Werbeträger dargestellten Inhalte können dabei völlig frei variieren.

Der Möglichkeit, einen Bauantrag auf Errichtung einer Fremdwerbeanlage abzulehnen, weil eine Häufung von Werbeanlagen vorliegt und hierdurch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes gegeben ist, sind allerdings enge Grenzen gesetzt. Die Versagung eines Baurechts bedeutet stets auch eine Einschränkung des Eigentumsrechtes. Dies wird deshalb von der Rechtsordnung nur dann gebilligt, wenn für die Versagung bedeutende Gründe des Allgemeinwohls geltend gemacht werden können.

Ob diese strengen Voraussetzungen vorliegen, war somit bei allen bislang beantragten Werbeanlagen für Fremdwerbung im Baugenehmigungsverfahren zu beantworten. In einer Reihe von Bauantragsverfahren wurde von der Gemeinde Edewecht in der Vergangenheit der Aspekt der unzulässigen Häufung und der Verletzung des Einfügungsgebots angeführt und deswegen das gemeindliche Einvernehmen versagt.

Zuletzt wurde hierzu am 13.11.2012 im Verwaltungsausschuss unter Mitteilungen der Bürgermeisterin berichtet. In einem gemeinsamen Vorgehen mit dem Landkreis wurden seinerzeit mehrere Verfahren bis zur gerichtlichen Auseinandersetzung geführt. In zwei dieser Verfahren wurde der Landkreis Ammerland letztlich vom Verwaltungsgericht Oldenburg dazu verpflichtet, die Baugenehmigungen zu erteilen. Ein weiteres Verfahren wurde bis zum Oberverwaltungsgericht Lüneburg geführt. Auch in diesem Verfahren, das die Aufstellung von Werbeanlagen im Kreuzungsbereich des Bachmannsweges zum Gegenstand hatte, wurde der Landkreis zur Erteilung der Baugenehmigung verurteilt. Es kann also festgehalten werden, dass die damals ins Feld geführten Argumente im Rahmen dieser Einzelfallentscheidungen nicht durchgedrungen sind.

Aus diesen Erfahrungen heraus wurde im Einvernehmen mit dem Landkreis Ammerland bei den nachfolgenden Antragsverfahren von gerichtlichen Auseinandersetzungen abgesehen.

Bis heute waren vom Landkreis Ammerland im Ergebnis daher Baugenehmigungen für insgesamt 8 Werbetafeln im Euro-Format entlang der Ortsdurchfahrt von Edewecht zu erteilen.

Die Standorte dieser Anlagen befinden sich vor allem in Süd Edewecht. Die Lage der Werbeanlagen sowie die erläuternden Darstellungen zu den folgenden Ausführungen können der Anlage Nr. 1 entnommen werden.

Aufgrund der oben beschriebenen rechtlichen Rahmenbedingungen sowie der in den verwaltungsgerichtlichen Verfahren gemachten Erfahrungen ist damit zu rechnen, dass bei zukünftigen Bauanträgen auf Errichtung von Fremdwerbeanlagen aufgrund der Einzelfallbetrachtung weiterhin der Einwand einer nachteiligen Beeinträchtigung des Ortsbildes nicht wirksam geltend gemacht werden kann.

Allerdings wird den Gemeinden in § 84 Abs. 3 Nr. 2 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, zur Verwirklichung bestimmter städtebaulicher Absichten oder um die Eigenart oder den Eindruck von Baudenkmalen zu erhalten oder hervorzuheben, durch örtliche Bauvorschriften für bestimmte Teile des Gemeindegebietes besondere Anforderungen an die Art, Gestaltung oder Einordnung von Werbeanlagen zu stellen. Sie kann hierbei insbesondere Beschränkungen auf bestimmte Gebäudeteile, auf bestimmte Arten, Größen, Formen und Farben vornehmen oder in bestimmten Gebieten oder an bestimmten baulichen Anlagen ausschließen.

Durch das Instrument der örtlichen Bauvorschrift kann anhand städtebaulich begründeter Zielvorstellungen ein Steuerungsinstrument installiert werden. Anträge auf Werbeanlagen, die den nachvollziehbar formulierten städtebaulichen Absichten entgegenstehen, können dann abgelehnt werden.

Oben wurde bereits ausgeführt, dass die Versagung eines Baurechts einen Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentum darstellt, der strengen inhaltlichen Schranken unterliegt. So wie dies im Einzelfall für Bauanträge gilt, ist dies selbstverständlich auch bei dem Erlass abstrakt-genereller Regelungen wie z.B. örtlicher Bauvorschriften in Form einer Satzung zu beachten.

Im Falle des Erlasses örtlicher Bauvorschriften ist daher durch die Gemeinde schlüssig darzulegen, dass die durch die örtliche Bauvorschrift verbundenen Einschränkungen des Eigentumsrechts durch überwiegende Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt werden kann. Es ist somit ein objektiver Schutzzweck zu definieren und anhand der bestehenden örtlichen Situation zu belegen. Ein genereller Ausschluss bestimmter Nutzungen aufgrund pauschalisierender Aussagen zur Schutzwürdigkeit des Ortsbildes reicht hierfür nicht aus. Es sind vielmehr die konkrete Schutzwürdigkeit des Ortsbildes oder bestimmter örtlicher Funktionsbereiche und Quartiere anhand der Beschreibung der vorhandenen städtebaulichen Qualitäten herauszuarbeiten.

Ein hierfür anerkannter und im Gesetz bereits ausdrücklich genannter Ansatzpunkt ist der Schutz von Baudenkmalen. Aber auch ortsbildprägende Gebäude oder die besondere städtebauliche Eigenart eines Ortes oder Ortsteiles können als Begründung für steuernde Regelungen herangezogen werden. Schließlich können auch durch die konzeptionell ableitbaren Zielsetzungen einer Gemeinde in städtebaulicher Hinsicht sowie hinsichtlich der Zielsetzungen zur Stärkung der Versorgungsstrukturen des Einzelhandels in die Betrachtung einfließen.

a) Baudenkmale und ortsbildprägende Gebäude

Baudenkmale sind im Ort Edewecht im Verlauf der Hauptstraße fast ausschließlich im Norden vorhanden. Hier sind die Hofstelle Heinje (Hauptstraße 39) und das Alte Ärztehaus (Hauptstraße 41) zu nennen. Weiterhin sind die Nikolaikirche, der Glockenturm sowie der Friedhof in der Denkmalliste des Landes Niedersachsen aufgeführt. In Süd Edewecht findet sich lediglich der sog. Bergfried, ein Speicher auf dem Gelände der Hofstelle Oellien (Hauptstraße 83).

Im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen zur Sanierungsmaßnahme Edewecht-Ortsmitte wurden im Untersuchungsgebiet als ortsbildprägende Gebäude, die keinen Denkmalstatus genießen, das Wohn- und Geschäftshaus Matthiesen (Hauptstraße 64), das alte Postgebäude (Hauptstraße 70), sowie das Wohn- und Geschäftshaus Wieker (Haupstraße 76) herausgearbeitet.

Bei Anwendung dieser Maßstäbe können folgende weitere Gebäude, die außerhalb des damaligen Untersuchungsgebietes liegen, ebenfalls als ortsbildprägend eingestuft werden: Kokerwindmühle (Hauptstraße 32), Alte Apotheke (Hauptstraße 88), Hofstelle Oellien (Hauptstraße 83), Wohnhaus Reiners (Hauptstraße 116) sowie das Wohn- und Geschäftshaus Goetze (Hauptstraße 117). In der Oldenburger Straße sind als ortsbildprägend zu nennen das Gebäude „Landhaus Jüchter“ (Oldenburger Straße 4) sowie die Ev.- methodistische Kirche (Oldenburger Straße 10). Bei der Kirche kommt noch hinzu, dass eine besondere Schutzwürdigkeit aus dem Nutzungszweck des Gebäudes abgeleitet werden kann. Gleiches gilt auch für das Katholische Gemeindezentrum (Rathausstraße 5), das ebenfalls in die Betrachtung einbezogen werden kann. Die Lage der Objekte ist ebenfalls der Anlage Nr. 1 zu entnehmen.

Für diese Objekte und deren Umfeld besteht bislang kein genereller Schutz vor einer negativen Beeinträchtigung durch die dominierende Wirkung großflächiger Fremdwerbeanlagen. Aufgrund der bestehenden kleinteiligen Strukturen bei den inhabergeführten Betrieben und der Lage der größeren Verbrauchermärkte und Discounter ist durch die Werbung an der Stätte der Leistung keine negative Auswirkung auf die oben genannten Gebäude und deren Umfeld zu erwarten. Handlungsbedarf besteht daher vor allem für Anlagen der großformatigen Fremdwerbung.

Unter Zugrundelegung eines Abstandes von 150 m, der zur Wahrung der Eigenart sowie des Eindrucks der Baudenkmale und ortsbildprägenden Gebäude sowie ihres Umfeldes als angemessen angesehen werden kann – sowie eines ebenso großen Abstandes zur Gewährleistung eines zurückhaltend gestalteten Umfeldes für die kirchlichen Einrichtungen der katholischen und evangelisch-methodistischen Kirche – ergäbe sich bereits für die Ortsdurchfahrt von Edewecht, beginnend von der Einmündung der Lajestraße im Norden bis zur Einmündung der Blumenstraße im Süden ein durchgängig schützenswerter Bereich. Durch die oben genannten Schutzobjekte in der Oldenburger Straße ergäbe sich dort ein Schutzbereich bis zur Einmündung des Jüchterweges. Auch dies kann der Anlage Nr. 1 entnommen werden.

b) städtebauliche und entwicklungspolitische Ziele

Als prägend für den Ort Edewecht kann außerdem festgehalten werden, dass es sich um ein Reihendorf handelt. Hieraus resultiert, dass sich die Ortsdurchfahrt entlang der Hauptstraße von der Kreuzung im Süden bis zur Einmündung der Lajestraße im Norden über rd. 2,5 Kilometer erstreckt. Zwar hat sich in Nord Edewecht I ein Schwerpunkt hinsichtlich Wohnen, Handel und Dienstleistungen entwickelt. Aber auch in Süd Edewecht sind durchaus Nahversorgungsstrukturen im Handels- und Dienstleistungssektor vorhanden.

Aufgrund der lang gestreckten Ortsdurchfahrt besteht die besondere  Herausforderung darin, eine zukunftsfähige Entwicklung sowohl für Nord als auch für Süd Edewecht zu gewährleisten. Dies ist insbesondere mit Blick auf die Situation von Handel und Dienstleistungen im Bereich von Süd Edewecht von Bedeutung. Die dort im Verhältnis zu Nord Edewecht erkennbar vorhandenen Schwächen sind im Rahmen verschiedener Markt- und Standortanalysen und Befragungsaktionen thematisiert worden. Durch die Abgrenzung der städtebaulich integrierten Lagen im Regionalen Einzelhandelskonzept des Landkreises Ammerland wurde allerdings gezielt die grundsätzliche Bedeutung von Süd Edewecht als Standort für zentrenrelevante Nahversorgungsangebote herausgestellt. Mit dieser Darstellung ist die Zielaussage verbunden, dass für die so gekennzeichneten Bereiche eine Stärkung des Standortes hinsichtlich innenstadtrelevanter Angebote bzw. zumindest der Schutz dieser Bereiche vor weiteren Schwächungstendenzen erreicht werden soll. Die Abgrenzung der städtebaulich integrierten Lage kann ebenfalls der Anlage Nr. 1 entnommen werden.

Großflächige Fremdwerbeanlagen sind geeignet, dieses entwicklungspolitische Ziel nachteilig zu beeinflussen. Eine wirkungsvolle Präsentation des eigenen Angebots der ansässigen Betriebe mit den Mitteln der Werbung an der Stätte der Leistung wird bei ausbleibender Steuerung der dominant wirkenden Fremdwerbung erstickt und an den Rand gedrängt. Die eigene Werbung kann nicht die volle Wirkung entfalten. Die Betriebe als Stätte der Leistungserbringung können nicht im erforderlichen Maße wahrgenommen werden und verlieren weiter an Attraktivität bzw. Wahrnehmung für den Kunden.

Dies ist insbesondere für den Bereich von Süd Edewecht problematisch, da hier aufgrund der bestehenden geschwächten Strukturen weitere negative Beeinträchtigungen im besonderen Maße vermieden werden sollten, insbesondere auch mit dem Blick darauf, dass die weitläufigen Strukturen für die Errichtung von Anlagen der Fremdwerbung viel Raum lassen.

Zum Schutz der Eigenart und des Eindrucks der oben genannten Baudenkmale und ortsbildprägenden Gebäude einschließlich ihres Umfeldes sowie zum Schutz der örtlichen Betriebe und ihres berechtigten Interesses an der Präsentation ihres Angebotes vor einer dominant wirkenden Fremdwerbung sollten daher für den oben genannten Bereich durch örtliche Bauvorschrift zukünftig Anlagen der Fremdwerbung ausgeschlossen werden. Dieser begrenzte Eingriff in das Eigentum der betroffenen Grundstückseigentümer, dass auf deren Grundstücke danach zukünftig Fremdwerbeanlagen nicht mehr errichtet werden dürften, steht im Sinne der Erhaltung eines attraktiven Ortsbildes das überwiegende Interesse der Allgemeinheit am Schutze der oben genannten Gebäude und ihres Umfeldes gegenüber. Weiterhin steht den nur in begrenztem Maße betroffenen Eigentumsrechten das öffentliche Interesse an einer Stärkung der Strukturen von Handel und Dienstleistungen und die Gewährleistung einer wirksamen Präsentation der Gewerbetreibenden vor Ort gegenüber.

Der bereits mehrfach genannten Anlage Nr. 1 ist ein Abgrenzungsvorschlag für den Geltungsbereich einer örtlichen Bauvorschrift zum Ausschluss von Fremdwerbung zu entnehmen. Der Geltungsbereich ist dabei auf die erste Bauzeile entlang dieser Straßen (Grundstückstiefe durchschnittlich 40,00 m) beschränkt.

Als Anlage Nr. 2 ist der Vorentwurf des Satzungstextes beigefügt.

Für den Erlass von örtlichen Bauvorschriften finden die gleichen Verfahrensvorschriften Anwendung wie bei einem Bauleitplanverfahren. Die Verwaltung empfiehlt daher, dem Vorentwurf der Satzung zuzustimmen und dem Verwaltungsausschuss folgenden Beschlussvorschlag zu unterbreiten:

Beschlussvorschlag:

1. Aufgrund der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung in Verbindung mit § 84 Abs. 4 Satz 3 NBauO sollen für den sich aus der Anlage Nr. ___ zum Protokoll des Bauausschusses am 09.02.2015 ergebenden Bereich eine Satzung mit örtlichen Bauvorschriften gemäß § 84 Abs. 3 Nr. 2 NBauO für den Ausschluss von Anlagen der Fremdwerbung aufgestellt werden.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage eines entsprechende Vorentwurfes die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB über die Planungen zu unterrichten sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planungen berührt werden, gemäß § 4 Abs. 1 BauGB ebenfalls von den Planungen zu unterrichten.

Anlagen:

-       Zusammenfassende planerische Darstellung