Finanzierung:
Ein Inkraftsetzen der
bisherigen Planung in unveränderter Form würde zu Mindereinnahmen nicht
unerheblichen Ausmaßes für den Gemeindehaushalt führen, während im Rahmen einer
Planüberarbeitung insbesondere durch die neue Verteilung von
Erschließungskosten ein entsprechender Ausgleich möglich wäre.
Sachdarstellung:
Nach einem intensiven Planungsprozess und der Erarbeitung verschiedener
Planungsalternativen wurde letztlich in der Sitzung des Rates am 29.09.2020 der
Bebauungsplan Nr. 194 „Lindendamm“ vom Gemeinderat beschlossen (vgl.
Anlage). Neben der Ausweisung von Wohngebietsflächen werden auch
Mischgebietsflächen festgesetzt.
Im Zuge der Planung hatte die Gemeinde Edewecht von der Eigentümerin der
Gesamtfläche eine Fläche zur Größe von 7.392 m² erworben, um dort Wohnbaugrundstücke zu entwickeln (WA und MI1). Im
Gegenzug sollte es der Eigentümerin ermöglicht werden, auf der in ihrem
Eigentum verbleibenden restlichen Fläche zur Größe von rd. 3.200 m² einen Gewerbebetrieb mit zwei
Betriebsleiterwohnungen zu errichten (MI2).
Der Gemeinde Edewecht wurde mitgeteilt, dass die Absichten zur Errichtung
des Gewerbebetriebes auf dieser im Eigentum verbliebenen Fläche aus privaten
Gründen nicht mehr verfolgt wird. Stattdessen werde ein Verkauf der Fläche
angestrebt. Hierzu hat die Gemeinde Edewecht unter Hinweis auf die
vorvertraglichen Absprachen, die in den Grundstückskaufvertrag Eingang gefunden
haben, verwiesen und in schriftlicher Form um die rechtswirksame Übertragung
der entsprechenden Verpflichtungen des Kaufvertrages auf die Rechtsnachfolger
gebeten.
Nunmehr strebt die Eigentümerin anders als vorgesehen an, keine
überwiegend gewerbliche Nutzung mit Betriebswohnen als Grundlage der
Grundstücksveräußerung vorzunehmen.
Würde die Gemeinde Edewecht dem Ansinnen folgen, ergäben sich in baurechtlicher
und fiskalischer Hinsicht folgende Konsequenzen:
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In Folge
der Aufhebung der vertraglich vereinbarten Aufgabenteilung „Wohnungsbau =
Gemeinde“ und „Gewerbe = Eigentümerin Restfläche“ ergibt sich für die Gemeinde
Edewecht aus ihrer Mischgebietsfläche (MI1) eine deutlich reduzierte Fläche,
die als Bauplätze für den Wohnungsbau veräußert werden kann. Zudem ist diese
Fläche für sich genommen wiederum so klein, dass eine Vermarktung des
zumindestens teilweise zu gewerblichen Zwecken zu nutzenden Grundstückes wenig
attraktiv für Unternehmen erscheint.
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Die für
die Gewerbeentwicklung vorgesehene Fläche der Eigentümerin ist ohne eine eigene
Erschließungsanlage konzipiert worden, weil dies für Gewerbegrundstücke in
einer Größenordnung von etwa 3.000 m² planungsrechtlich nicht geboten erscheint. Für derartige Flächen ist im
Rahmen der gewerblichen Entwicklung eine eigene Regelung zur optimalen
Ausrichtung von gewerblichen und privaten Belangen zum betrieblichen Wohnen im
Interesse des Gewerbebetriebes zu treffen. Würde dort auf dem Grundstück
allerdings eine größere Wohnbebauung entstehen, wäre sehr wohl eine geordnete
Erschließung anzustreben (z. B. Verbindung mit der Erschließungsanlage für die
gemeindlichen Flächen). Dann würden aber auch Erschließungskosten anfallen.
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In der
Folge des vorgenannten Punktes stellt sich die Frage, ob unter diesen
Voraussetzungen das Abtrennen des als gewerbliche Fläche konzipierten Bereiches
von der öffentlichen Erschließung noch sachgerecht ist und insbesondere auch in
finanzieller Hinsicht gerecht ist.
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Da die
von der Kreisstraße „Lindendamm“ ausgehenden Emissionen ursächlich für die
Ausweisung der Mischgebietsflächen im Bebauungsplan gewesen sind, empfiehlt
sich auch in immissionsrechtlicher Hinsicht eine Neuordnung der bei der Eigentümerin
verbleibenden Mischgebietsfläche, wenn dort ein vermehrtes Wohnen möglich sein
soll.
Somit ergeben sich folgende Vorgehensweisen:
a)
Der
Bebauungsplanentwurf wird bekannt gemacht und tritt mit den o. a. Folgen in
Kraft oder
b)
der
Bebauungsplanentwurf wird im Hinblick auf die geordnete Erschließung und die
immissionsrechtliche Betrachtung überarbeitet und in einem vereinfachten
Änderungsverfahren auf den veränderten Sachverhalt angepasst. Gleichzeitig wäre
im Hinblick auf die Erschließungskosten eine Neuregelung herbeizuführen oder
c)
die
Gemeinde Edewecht fragt bei der Eigentümerin an, ob und unter welchen
Rahmenbedingungen der Ankauf des gewerblichen Mischgebietsteils zur Größe von
etwa 3.200 m² denkbar ist.
Beschlussvorschlag:
Ist in der Sitzung zu erarbeiten.
Anlagen:
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Bebauungsplan
Nr. 194 „Lindendamm“