Beschlussvorschlag:

1.    Den in der Sitzung des Bauausschusses am 20.09.2021 vorgelegten Entwürfen der 22. Änderung des Flächennutzungsplanes 2013 sowie des Bebauungsplanes Nr. 198 „nördlich Gartenstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften wird vorbehaltlich der Bestätigung der für den Entwurf maßgeblichen fachgutachterlichen Vorabeinschätzungen zugestimmt.

2.    Die Verwaltung wird beauftragt, die Planungen mit den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen

 

-       sobald alle fachgutachtlichen Endberichte auslegungstauglich vorliegen,

-       diese die vorgestellten Vorabberichte inhaltlich bestätigen

-       und sich somit in die Entwurfsunterlagen inhaltlich integrieren lassen.

 Die Auslegung ist mit der Einholung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu den Planentwürfen und Begründungen gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu verbinden.

 

Nach kurzer Einleitung durch SGL Knorr erläutert M.Sc. Lasar anhand einer Präsentation (Anlage 1 zu diesem Protokoll) die Entwicklung des Auslegungsentwurfs und die Abwägung der eingegangenen Anregungen zur ersten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürgerschaft und verweist insbesondere darauf, die bisher aus Politik und Verwaltung vorgetragenen Bedenken und Hinweise seien bereits in den heute vorgestellten Entwurf eingeflossen. So seien u. a. drei Bereiche für Mehrparteienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten ausgewiesen, wobei die Traufhöhe in diesen Bereichen zwar geringfügig über der der übrigen Bebauung liege, sich aber dennoch an das Siedlungsgefüge anpasse. Zudem seien vorerst zwei Versorgungsflächen für gemeinschaftliche Energieversorgung wie Blockheizkraftwerke eingeplant. Auf RH Eiskamps Nachfrage erläutert 1. GR Torkel, die politischen Gremien könnten im weiteren Verfahren je nach Konzeption durchaus weitere derartige Versorgungsflächen, bspw. eine pro Bauabschnitt oder auch mehr, in die Planung aufzunehmen.

 

Zur Darstellung M.Sc. Lasars, in die für Photovoltaik oder Solarthermie als nutzbar angesehenen Dachflächen zählten u. a. nicht begrünte Dachflächen, ergänzt 1. GR Torkel, aus Sicht der Verwaltung sei ein 50%iger Anteil der nutzbaren Dachflächen für solche Energiegewinnung ein bemerkenswertes Ziel. Aus seiner Sicht seien solche Anlagen auch auf Gründächern denkbar. Verwaltungsseits werde vorgeschlagen, die aufgezeigten Planungen zunächst im ersten Bauabschnitt umzusetzen und sodann aus den daraus resultierenden Erfahrungen für die nächsten Bauabschnitte ggf. Modifizierungen vornehmen zu können.

 

Zur verkehrlichen Entwicklung des Baugebietes berichtet Dipl.-Geogr. Zacharias, er habe die Örtlichkeit mitsamt der umliegenden verkehrlichen Anbindung in Augenschein genommen und Verkehrszählungen durchgeführt. Die Auswertung der Daten dauere derzeit noch an. Nach seinem ersten Eindruck sei jedoch nicht mit größeren Maßnahmen zu rechnen. SGL Knorr ergänzt, die Auswertung werde sodann Bestandteil der öffentlichen Auslegung und unterliege somit der Kontrolle der Bürgerschaft und der zu beteiligenden Behörden.

 

Zur Entwässerungssituation führt Dipl.-Ing. Bohmann-Laing anhand einer Präsentation (Anlage 2 zu diesem Protokoll) die Möglichkeiten der Erhaltung des Oberflächenwassers im Baugebiet zum Schutz des umliegenden Torfs aus. Auf Nachfrage RH Bekaans berichtet er, die Wassermengen wurden aufgrund vorgegebener 10-Jahres-Werte angesetzt. Bei sogenannten Jahrhundert-Regenereignissen könne dennoch eine Überschwemmungssituation im Baugebiet nicht ausgeschlossen werden. Würden Entwässerungsanlagen auch für solch seltene Ereignisse dimensioniert, benötigten sie einen derart großen Raum, dass Baugebiete dadurch unwirtschaftlich würden. Dass in der Regel Fahrbahnen tiefer lägen als Wohngrundstücke diene im Übrigen bei starken Regenereignissen als weiterer Schutz für diese Grundstücke.

 

Zur örtlichen Bauvorschrift weist RH Bekaan darauf hin, hier müsse bei der Bezeichnung für den in Bezug genommenen Bebauungsplan das Wort „südlich“ durch das Wort „nördlich“ ersetzt und die Festsetzung des Anteils von 50 % der nutzbaren Dachflächen für Energiegewinnungsanlagen noch eingefügt werden. Hierzu legt SGL Knorr dar, alle heute vorgetragenen Aspekte entsprächen dem neuesten Entwicklungsstand und würden selbstverständlich noch in die Planunterlagen eingearbeitet.

 

Bzgl. der Dachbegrünung regt RH Bekaan an, hierfür noch genaue Definitionen zu erarbeiten, weil nicht ohne Weiteres ersichtlich sei, ob die Pflicht zur Begrünung von Nebenanlagen für alle Dachformen gelte. Die textliche Festsetzung 3, so RH Bekaan weiter, lasse im WA1 und im Mischgebiet je Gebäude zwei Wohneinheiten zu, würden zwei Gebäude aneinandergebaut, solle dagegen pro Gebäude nur eine Wohneinheit zulässig sein. Ihm erscheine es sinnvoller, auch in einem solchen Fall zwei Wohneinheiten je Gebäude zuzulassen. SGL Knorr erläutert, diese Regelung sei dem Charakter des Baugebietes geschuldet. U. a. seien die Grenzabstände und die Wirkung von Doppel- und Mehrparteienhäusern unterschiedlich. Aus diesem Grunde seien nunmehr drei gesonderte Bereiche im Baugebiet für Mehrparteienhäuser vorgesehen. Solle aus politischer Sicht die Wirkung des Baugebietes nicht mehr überwiegend durch übliche Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt sein, könne darüber durchaus diskutiert werden. RH Bekaan bittet sodann, unabhängig von der Dachform der Nebengebäude eine Dachbegrünung ohne Ausnahme festzuschreiben. Diese Bitte wird von der Planerin aufgenommen. 1. GR Torkel weist ergänzend darauf hin, Dachgauben und Nebengebäude seien bspw. auch dann für Energieanlagen technisch nutzbar, wenn sie als Gründach ausgestaltet seien. Es gebe somit durchaus verschiedene Möglichkeiten, die unterschiedlichen Dachflächen zu nutzen, weshalb möglichst bis zum Abschluss des ersten Bauabschnitts mit den daraus gewonnenen Erkenntnissen nicht von vornherein zu viele Festschreibungen vorgenommen werden sollten.

 

Auf RH Eiskamps Nachfragen bestätigt 1. GR Torkel, für die drei Bereiche für Mehrparteienhäuser könne durchaus im weiteren Verfahren die Anzahl von vier Wohneinheiten je Gebäude und die GRZ auf 0,4 festgesetzt werden. RH Eiskamp würde zudem begrüßen, wenn Dachbegrünungen nicht nur für Nebengebäude, sondern auch für Flachdachelemente der Hauptgebäude vorgeschrieben würden. Er bedauert im Übrigen, den bereits vor einigen Monaten als Diskussionsgrundlage gewünschten Grundstücksaufteilungsplan mit 500 qm-Grundstücken noch nicht erhalten zu haben. 1. GR Torkel geht davon aus, dass ein solcher Plan zur Verfügung gestellt wurde, wird dies jedoch noch einmal prüfen. Die Größe der künftigen Grundstücke sei im Übrigen im Rahmen der Beratungen über die Vergaberichtlinien maßgeblich und in diesem Zuge vom Rat zu beschließen. Gleiches gelte für die zulässige Anzahl von Wohneinheiten je Gebäude und deren Nutzung (z. B. nur für Familienangehörige oder auch für Dritte möglich). Zum derzeitigen Planungsstand spielten diese Aspekte noch keine Rolle. Könne die von der Verwaltung avisierte Sitzungskette eingehalten werden, sei eine Beratung über die Vergabekriterien durchaus im letzten Quartal d. J. möglich und könne sodann in eine Beschlussfassung im Dezember-Rat gipfeln.

 

Auf RH Vehndels Frage führt Dipl.-Geogr. Zacharias aus, eine Anlegung gerader Straßen mit räumlich bspw. durch Hecken abgetrennten Gehwegen sei insofern nachteilig zu bewerten, als dadurch schnelleres Fahren der Kraftfahrzeuge provoziert werde und Begegnungsverkehr auf den Gehwegen z. B. bei zwei größeren Kinderwagen zu Problemen führen könne. Verschwenkte Wohnstraßen beruhigten den Verkehr und machten aufgrund des ohnehin eher geringen Verkehrsaufkommens eine gemeinsame Nutzung der Straßen für alle Verkehrsteilnehmenden ohne größeres Gefährdungspotenzial möglich.

 

Auf RH Eiskamps Hinweis teilt 1. GR Torkel mit, aufgeständerte Energieanlagen sollten keinesfalls zulässig sein. Ob Energiegewinnungsanlagen auch auf Flachdachgauben vorgeschrieben werden sollten oder stattdessen eine Begrünung, könne über die textlichen Festsetzungen geregelt werden. M.Sc. Lasar ergänzt, Flachdachgauben seien lt. aktuellem Planungsstand nur untergeordnet zulässig.

 

RH Erhardt begrüßt den Vorschlag, den gesamten Torf aus dem Baugebiet zu entfernen und regt an, diese Fläche in die Diskussion um die Kompensation des Erhalts des Hankhauser Moores in Rastede einzubringen, um hierdurch noch nicht berührte Torfflächen südlich des Küstenkanals erhalten zu können. Seine diesbezüglich beim Landkreis vorgetragene Anregung sei dort leider nicht sehr positiv aufgenommen worden.  Auch 1. GR Torkel bewertet diesen Vorschlag als juristische Herausforderung, die nur gemeinsam auf Kreisebene und mit allen Beteiligten diskutiert werden könne. Einen Versuch werde die Verwaltung jedoch unternehmen.

 

Zuletzt bedauert RH Erhardt, dass über die Klimaauswirkungen dieser Planung keine ausreichenden Aussagen in der Beschlussvorlage enthalten seien. Über die Torfentnahme oder die Auswirkungen des Bauens an sich seien bspw. gar keine Aussagen getroffen worden.

 

Grundmandatar Apitzsch moniert die fehlende Betrachtung des Schutzguts „Boden“. In den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sei bspw. die Entnahme landwirtschaftlicher Flächen und im Avifaunistischen Gutachten die Planung ebenfalls kritisch bewertet worden. Auch zu Kompensationsmaßnahmen fehlten leider Ausführungen. Hierzu teilt M.Sc. Lasar mit, zu den Kompensationsmaßnahmen für alle betreffenden Belange werde zum Umweltbericht eine konkrete Betrachtung erarbeitet, die auch Gegenstand der öffentlichen Auslegung werde.

 

Auf Antrag der RHen Eiskamp und Bekaan lässt AV Exner sodann über folgende Aufnahme in die Planungen abstimmen:

 

Auch Flachdachgauben sind für Energieanlagen oder Dachbegrünungen zu nutzen.

 

Dieser Antrag wird einstimmig angenommen.

 

Sodann unterbreitet der Ausschuss dem VA folgenden