Beschlussvorschlag:

 

1.    Für den sich aus der Anlage 1 zur Beratungsvorlage Nr. 2021/FB III/3553 zur Sitzung des Bauausschusses am 29.06.2021 ergebenden Bereich wird im zur Verwirklichung der in der Sitzung des Bauausschusses am 29.06.2021 vorgestellten Planungen gemäß § 12 BauGB in der zurzeit geltenden Fassung der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 64 „Fachmarktzentrum“ aufgestellt.

 

2.    Die Verwaltung wird beauftragt, hierfür mit dem Vorhabenträger zunächst auf Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplanes einen entsprechenden Durchführungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB  abzuschließen.

 

3.    Nach Abschluss der Durchführungsvereinbarung wird die Verwaltung weiterhin beauftragt, auf Grundlage entsprechender Vorentwürfe des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 64 „Fachmarktzentrum“ die frühzeitige Öffentlichkeit- und Behördenbeteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

 

 

FBL Torkel führt kurz in die Thematik ein und weist insbesondere darauf hin, die Verwaltung habe zahlreiche Gespräche mit dem Investor geführt. Dieser müsse darüber hinaus die Planungen mit seinen Mietern ebenfalls absprechen, weshalb die Angelegenheit sehr komplex sei. Ziel der heutigen Beratung sei u. a. die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, der nahezu ebensolche konkreten Inhalte aufweise wie ein Bauantrag, als weitere Planungsgrundlage für den Investor. Vor der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung werde der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sodann den einschlägigen Gremien selbstverständlich vorgelegt.

 

Investor van Mark stellt sich kurz vor und führt aus, er arbeite seit vielen Jahren mit der Gemeinde Edewecht gut zusammen, um die gewerbliche Entwicklung in Edewecht voranzutreiben. Dies sei auch das Ziel der Planungen zum künftigen Fachmarktzentrum, durch welches u. a. rd. 160 Arbeitsplätze langfristig gebunden und ca. 60 neu geschaffen werden könnten und zudem auch der Grubenhof eine Belebung erfahren könne.

 

WiGeo Gruhne erläutert anhand einer Präsentation (Anlage 2 zu diesem Protokoll) die Grundzüge der Planung. Er weist besonders darauf hin, die bestehende Anbindung zum Grubenhof solle erhalten und um eine weitere ergänzt werden. Über den künftigen Aldi- und Edeka-Gebäuden seien derzeit jeweils zwei Geschosse Wohnungen geplant, über dem Drogeriemarktgebäude dagegen nur ein Geschoss. Insgesamt könnten so 58 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 35 und 50 qm entstehen. Die Wohnungen würden über Laubengänge erschlossen und seien jeweils 18 m von der Gebäudegrenze zurückgesetzt und teilweise mit vorgelagerten Terrassen ausgestattet. Insbesondere der Edeka-Markt könne im Zuge der Planungsumsetzung deutlich moderner und zeitgemäßer als in der jetzigen alten Immobilie möglich ausgestaltet werden.

 

RH Brunßen begrüßt die Planungen, durch die der stärker werdenden Attraktivität der Einkaufsmöglichkeiten Bad Zwischenahns und auch Friedrichsfehns begegnet werden könne. Aus Sicht seiner CDU-Fraktion beinhalte die vorgestellte Planung viele positive Aspekte wie z. B. das Angebot kleiner bezahlbarer Wohnungen. Demgegenüber stünden die ungewöhnlichen Gebäudehöhen und die Parkplatzsituation, die leider kaum Grünanteile zulasse. Hierfür wünsche sich seine Fraktion noch ansprechendere Vorschläge. Selbstverständlich müsse im Zuge der Bauleitplanung auch das Verkehrsgutachten Berücksichtigung finden und der voraussichtlich durch mehr Arbeitsplätze, Kund*innen und Wohnungsnehmende ansteigende Verkehr vernünftig  und vor allen Dingen ohne Mehrbelastung des geschwindigkeitsbeschränkten Grubenhofs gelenkt werden.

 

WiGeo Gruhne führt aus, auch der Investor stehe erhöhten Grünanteilen positiv gegenüber, dieser Aspekt müsse aber mit dem Baurecht und den gemeindlichen Vorgaben, welche ein gewisses Kontingent an Parkplätzen auf dem Areal forderten und den Ansprüchen der künftigen Mieter*innen in Einklang gebracht werden.

 

BMin Lausch schließt sich RH Brunßen an, die verkehrliche Situation müsse von Rat und Verwaltung gelöst werden, weil dereinst ganz bewusst entschieden worden sei, den Einzelhandel im Ortskern Edewechts zu stärken und dadurch den individuellen Kfz-Verkehr zugunsten rad- und fußläufiger Erreichbarkeit zu vermindern.

 

RH Erhardt kritisiert die auf den Kfz-Verkehr ausgerichtete Planung. Seine Fraktion Bündnis 90/Die Grünen wünsche sich eine deutliche Ausrichtung auf Radverkehre. Diesbezüglich fehle bisher jeglicher Hinweis auf Fahrradstellplätze, die möglichst überdacht sein sollten. Leider fehle ein solches Angebot bei fast allen Edewechter Märkten. Er bittet um Auskunft, weshalb z. B. keine Tiefgarage geplant werde, um den zentralen Bereich für Begrünung und Begegnung öffnen zu können und weshalb die in einem früheren Stadium eingebrachte Idee des Shared Space offensichtlich nicht mehr weiter verfolgt werde. Seine Fraktion könne aus vorgenannten Gründen der Beschlussempfehlung nicht zustimmen.

 

Lt. WiGeo Gruhne sei seitens der Edeka-Familie und des Geschäftsführers des Edewechter Marktes die Einrichtung von Fahrradstellplätzen selbstverständlich. In aktuellen Planungen zu Edeka-Märkten seien derzeit überdachte Fahrradstellplätze in Boxen direkt am Gebäude üblich.

 

RH Oetje empfindet die Anbindung an den Grubenhof bedenklich, weil diese voraussichtlich eine erhebliche Verstärkung des dortigen Verkehrs bedinge.

 

RH Bekaan führt namens seiner SPD-Fraktion aus, die vorgestellten Planungen seien als Grundlage für eine künftige Entwicklung durchaus positiv zu bewerten. Neben den bereits genannten kritisch gesehenen Aspekten sei weiter zu bedenken, werde die Planung wie vorgestellt umgesetzt, sei die gesamte Fläche verbraucht und eine möglicherweise erforderlich werdende weitere Entwicklung der Märkte in fernerer Zukunft nicht mehr möglich. Er unterstützt aus diesem Grunde RH Erhardts Vorschlag bzgl. der Errichtung einer Tiefgarage z. B. für die dort Wohnenden. Zur Verhinderung vermehrter Durchfahrten im Grubenhof ließen sich seiner Ansicht nach sicher Lösungen, bspw. die Errichtung eng stehender Poller oder die Installation einer Sackgasse, finden.

 

Konzeptionell sei über künftige Entwicklungen nachgedacht worden, so WiGeo Gruhne. Demnach sei es kein Problem, in der Zukunft durch Anpassung der Mietverträge bspw. den Edeka-Markt durch Hinzunahme von Anteilen der nördlich angrenzenden Fachmarktflächen zu vergrößern. Er betont, es stehe noch nicht vollends fest, ob die vorgestellten Baukörper tatsächlich so wie in der Darstellung eingezeichnet, entstünden. Bzgl. der Parkplätze und der Option einer Tiefgarage habe er mit FBL Torkel im Vorfeld mehrfach diskutiert, wirklich darstellbar sei diese Option jedoch nicht.

 

Auf RH Bekaans Einlassung, eine Ausweitung des Edeka-Marktes auf benachbarte Räumlichkeiten anderer Fachmärkte schmälere sodann wiederum das Angebot entgegnen WiGeo Gruhne und Investor van Mark, der Handel werde auch für die weitere Zukunft im Blick behalten. Die Anzahl der Stellplätze entspreche den rechtlichen Anforderungen und für die Anlegung von Grünflächen werde sicherlich im Bebauungsplan eine Lösung gefunden. Investor van Mark stellt klar, die Mieter der kleineren Gewerbeeinheiten würden sich zunächst für 15, die Ankermieter sogar für 20 Jahre an die Objekte binden. Dies sei eine ungewöhnlich lange Zeit und als Statement des Handels zu werten, sich an dieses Konzept binden zu wollen. Tiefgaragen seien sowohl aus Gründen der Bodenverhältnisse im Zusammenspiel mit der Ausstattung der Gebäude mit bis zu drei Geschossen als auch der daraus resultierenden stark steigenden Mietpreise auch für die Wohnungen nicht umsetzbar. Ggf. lasse sich im Verlaufe des Bebauungsplanverfahrens aber noch eine alternative Lösung finden. Als Zeichen, dass seine Planung durchaus auch die Wohnqualität im Blick habe, sei sicherlich auch zu werten, dass für die relativ kleinen Wohnungen kleine Gärten geplant würden.

 

RH Dr. Fittje unterstreicht noch einmal den Wunsch nach einem auch auf Begegnungsqualität ausgerichteten Innenbereich des Fachmarktzentrums. Die übliche Parkplatzbegrünung reiche dafür keinesfalls aus. Die vorgestellten Gebäudeplanungen finden dagegen seine Zustimmung.

 

Dem stimmt RH Kaptein zu. Sehr gut gefällt ihm die über den Fachmärkten geplante Errichtung zahlreicher Wohnungen und insbesondere die vorgestellten Gestaltungsdetails dieser Wohnungen. Er sieht in der Entwicklung des Fachmarktzentrum ausdrücklich eine Chance zur Belebung des Grubenhofes und insbesondere auch der künftigen Gewerbeeinheiten des Investors Meinardus auf dem ehemaligen Noss-Gelände, wenn auch die damit einhergehende verkehrliche Entwicklung genau beleuchtet werden müsse.

 

RH Erhardt bedauert die Aussage, eine Tiefgarage sei für diese hervorgehobene Lage keine Option. Werde der Parkplatz wie vorgestellt umgesetzt, würde er sich über gemeinsame kreative Lösungen wie z. B. eine Überdachung mit Photovoltaik-Anlagen freuen. Darüber hinaus interessiert ihn, wie die Bezahlbarkeit der Mietwohnungen garantiert werden kann.

 

WiGeo Gruhne führt aus, eine solche Überdachung sei durchaus an anderen Stellen schon umgesetzt worden, widerspreche jedoch den in dieser Diskussion auch geforderten künftigen Entwicklungsmöglichkeiten, die dadurch eklatant eingeschränkt würden. Darüber hinaus seien alle Gebäude im KfW-55- oder 40-Standard gebaut und die Gewerbeeinheiten würden mit Cool-to-heat-Anlagen ausgestattet, wodurch die Abwärme bspw. der Kühlanlagen für die klimafreundliche und kostengünstige Wärmegewinnung der gesamten Gebäude genutzt würde. Photovoltaik-Anlagen seien auf den Dächern vorgesehen, in den Zeichnungen leider nicht zu erkennen gewesen.

Da durch den Investor 58 Mietwohnungen errichtet würden, sei dieser naturgemäß sehr daran interessiert, diese auch zu vermieten, was eine überhöhte Preisforderung im Rahmen des freien Marktes verbiete. Im Übrigen seien aktuell eher die Nebenkosten problematisch für Mieter, weshalb die vorgenannten Maßnahmen auch diesen Aspekt positiv beeinflussten. Der Investor habe, so WiGeo Gruhne ganz deutlich, ausdrücklich die in Edewecht vorhandenen Verhältnisse im Blick und orientiere sich nicht an anderen Werten oder Zahlen. Eine Tiefgarage würde die Preise für Wohn- und Gewerbeeinheiten mit Sicherheit so ansteigen lassen, dass diese eben nicht mehr diesen Verhältnissen entsprächen. Gleiches gelte z. B. auch für Solardächer über Parkplätzen, die sich zudem frühestens nach 25 bis 30 Jahren amortisierten. Zu bedenken sei dabei auch, dass die Entsorgung solcher Anlagen leider sehr unklar sei, weshalb diesbezüglich nur sehr zurückhaltend geplant und eher auf alternative Energiegewinnungs- bzw. -einsparmöglichkeiten gesetzt werde.

 

Grundmandatar Apitzsch teilt für seine UWG-Fraktion mit, die Vorbehalte gegen einen komplett mit Parkplätzen ausgestatteten Innenbereich des Fachmarktzentrums bestünden nach wie vor. Die Aufstockung der Fachmärkte durch Wohnungen sei dagegen begrüßenswert. Auch er hofft auf Lösungen für  einen erkennbaren grünen Charakter der Parkflächen und den Erhalt der guten fußläufigen Verbindungen vom Seniorenwohnheim zur Bahnhofstraße, so dass Fußgänger nicht Pkw-Trassen nutzen müssen. Leider fehlt seiner Ansicht nach auch eine städtebaulich sinnvolle durchgängige  Bebauung entlang der Bahnhofstraße.

 

Letztlich unterbreitet der Ausschuss dem VA folgenden