Beschlussvorschlag:

1. Aufgrund der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung soll für den sich aus der Anlage Nr. _ zum Protokoll der Sitzung des Bauausschusses am 01.06.2021 eine 25. Änderung des Flächennutzungsplanes 2013 durchgeführt und der Bebauungsplan Nr. 199 “Heinje-Hof” aufgestellt werden.

 

 

 

Nach kurzer Einführung durch SGL Knorr erläutert Dipl.-Ing. Limmroth anhand einer Präsentation (Anlage 3 zu diesem Protokoll) den derzeitigen Planungsstand. Im westlichen Bereich, der sogenannten Gartenstadt, seien insgesamt 58 Häuser (Doppel- und Reihenhäuser) in einheitlicher Architektur und Optik und neben eigenen Gartenflächen zusätzlich gemeinsam zu nutzende Freiflächen geplant, an denen jeweils Teileigentum erworben werden könne. Zusätzlich dienten diese Gemeinschaftsflächen der Oberflächenwasseraufnahme. Um die denkmalgeschützten Gebäude der Hofstelle sei ein eigenes Quartier geplant, in dem durch Ergänzungsbauten ein Ensemble in Richtung Dorfwachstum geschaffen werden solle. Alle Häuser seien zweigeschossig mit zusätzlichem Satteldachgeschoss vorgesehen und insgesamt solle der Autoverkehr weitgehend aus der Bebauung herausgehalten werden. Stellplätze seien zentral im nördlichen Bereich des Areals geplant, die Wohnwege gestatteten aber z. B. einzelne notwendige Transporte und auch ausreichend Platz für Rettungs- und Müllfahrzeuge. Der Bereich um die Wasserfläche bei der Hofstelle solle ein ruhiger grüner Bereich bleiben. Am nördlichen und südlichen Rand des Areals seien die durch die Gemeinde zu vermarktenden Grundstücke für Einfamilienhäuser in Anlehnung an die bestehende Struktur der Nachbarschaft ausgewiesen. Die Häuser in der Gartenstadt könnten sowohl durch künftige Eigentümer*innen selbst genutzt, als auch von diesen zur Vermietung angeboten werden. Auf dem Hofgelände könne möglicherweise auch die denkmalgeschützte Remise zu Wohnzwecken umgebaut und das alte Bauernhaus u. U. für altersgerechtes Wohnen und zentrale Funktionen hergerichtet werden. Der ebenfalls geschützte Bergfried könne denkmalgerecht saniert und sodann als kleine Gemeinschaftseinrichtung genutzt werden.

 

Verkehrlich könne das gesamte Gelände von West nach Ost nördlich der Bebauung und nördlich des alten Baumbestandes durch die Sammelstellplätze hindurch erschlossen werden, in der Gartenstadt sei keine Durchfahrt geplant, ebenso wie auf der Hofstelle. Die geschützten Landschaftsbestandteile und darüber hinaus auch die beiden außergewöhnlichen Bäume im Bereich der Wasserstelle würden selbstverständlich erhalten.

 

Investor Onnen betont, es seien ausdrücklich keine Monostrukturen, sondern unterschiedliche Quartiere und Bauten unterschiedlicher Ausprägung, bspw., Doppel- oder Reihenhäuser oder mit Annex geplant, der z. B. in Pandemielagen auch als Homeoffice genutzt werden könne. Wichtig sei auch der ökologische Aspekt der Planung, in der z. B. über ein Arealnetz mit einer oder mehreren zentralen Heizungsanlagen (BHKW, Erdwärme, Photovoltaik etc.) nachgedacht werde. Photovoltaik sei auch angedacht für Stromtankstellen im Bereich der Sammelparkplätze, ebenso das Angebot von Carsharing.

 

Dipl.-Ing. Limmroth weist weiter darauf hin, die Erschließung im Ostteil sei weitestgehend in Form gepflasterter Wohnwege geplant, die nur im Notfall z. B. von Rettungsfahrzeugen befahren werden dürften. Im Falle einer altengrechten Prägung könnten sodann ggf. auch Zubringerverkehre vorkommen. Die Fassadengestaltungen seien derzeit in Anlehnung an die Gestaltungssatzung unverbindlich in Backstein in rötlichen Farben und die Dächer ohne übermäßige Aufbauten und Öffnungen geplant. Allerdings seien, wie bereits berichtet, auch dort die Häuser in zweigeschossiger Bauweise mit zusätzlichem Dachgeschoss vorgesehen.

 

Dipl.-Ing. Janssen erläutert die bauleitplanerischen Belange und die erforderliche Änderung des Flächennutzungsplanes (Anlage 4 zu diesem Protokoll). Im noch aufzustellenden Bebauungsplan seien sodann differenzierte Festsetzungen erforderlich zur Einbindung in das städtebaulichen Konzept und zur städtebaulichen Beordnung aus Sicht der Gemeinde. Hierauf gegründet seien die im Vorentwurf in Weiß dargestellten überbaubaren Flächen. Garten- und Gemeinschaftsflächen seien in den rot dargestellten Flächen unterzubringen. Die fünf unterschiedlichen Wohngebiete erhielten jeweils eigene Festsetzungen für Geschossflächen, Anzahl der Wohneinheiten, Trauf- und Firsthöhe und Bauweise, so dass der vorgesehene Städtebau im Bebauungsplan abgebildet werde. Das ehemalige Hofgelände sei in Form eines Mischgebietes ausgewiesen, um den unterschiedlichen geplanten Nutzungen Rechnung zu tragen. Die Wegeflächen seien insgesamt als  mit der Bestandsstruktur vernetzte öffentliche Verkehrsflächen und entlang der Baumreihe sei lediglich Fuß- und Radverkehr vorgesehen. In den textlichen Festsetzungen seien etliche sonst mögliche Sondernutzungen ausdrücklich ausgeschlossen, um für die Wohnquartiere eine wohnverträgliche Nutzung zu gewährleisten. In Anlehnung an die Festsetzungen angrenzender Gebiete seien auch Aussagen zu den zulässigen Höhen der Bebauung und den Mindestgrundstücksgrößen in den Randlagen getroffen worden, bzgl. der Doppel- und Reihenhäuser müssten dagegen neue Dichtewerte und abweichende Bauweisen hinsichtlich der Längenbegrenzungen angesetzt werden. Der Bebauungsplan solle in Anlehnung an die Ortsgestaltungssatzung ebenfalls Regelungen zur Dachgestaltung und die Gestaltung der nicht überbaubaren Flächen, wie Vorgärten und Gärten aufnehmen. Im Zuge der Bauleitplanung werde es sodann noch weitere Aussagen zur Verkehrsabwicklung, zum Lärmschutz und zur Oberflächenentwässerung geben.

 

RH Erhardt nimmt die vorgestellten Aspekte im Namen seiner Fraktion Bündnis 90/Die Grünen wohlwollend zur Kenntnis. Viele von seiner Fraktion gewünschte Aspekte wie bspw. die nördliche Umfahrung der Baumreihe seien in die Planung eingeflossen. Allerdings sieht er die Nähe der geplanten Bebauung zu den geschützten Landschaftsbestandteilen kritisch und wünscht mehr Raum zur Bebauung.

 

Für die CDU-Fraktion begrüßt auch RH Eiskamp die vorgestellten Planungen, sieht jedoch in den Bereichen WA 2, 3 und 4 die Traufhöhe von 8 m und Firsthöhe von 12 m kritisch, weil dies ortsuntypisch sei. Er würde es begrüßen, wenn den Fraktionen Gelegenheit gegeben werde, über diese Aspekte noch einmal intern und bestenfalls auch im Arbeitskreis zu beraten, bevor dem VA eine Beschlussempfehlung gegeben werde.

 

Auch RH Bekaan begrüßt den Entwurf, unterstütz aber den Vorschlag RH Eiskamps, um durchaus noch bestehende Fragestellungen vor einer Beschlussempfehlung diskutieren zu können. Insbesondere sei nicht ersichtlich, ob bei der angedachten Parkplatzregelung ein Zuparken der Wege bzw. Straßen in den Quartieren, wie dies leider in anderen Wohngebieten vorkomme, ausgeschlossen werden könne. Zu den gemeinschaftlichen Grünflächen zwischen den Wohngebäuden stelle sich die Frage, wie die Zuständigkeit für die Pflege geregelt werde und bzgl. des Hausmülls sei nicht ersichtlich, wo entsprechende Stellflächen vorgesehen seien. Zuletzt vermisse seine Fraktion Aussagen zu Möglichkeiten der Kinderbetreuung bspw. in Form einer Kindertagespflege in dem Gebiet.

 

Grundmandatar Apitzsch spricht sich namens seiner UWG-Fraktion aufgrund der geplanten umfassenden und auch nahe der geschützten Landschaftsbereiche vorgesehenen Bebauung gegen das vorgestellte Konzept aus. Zudem müsse ein solch großes Projekt vor einer möglichen Beschlussfassung zunächst ausführlich mit der Öffentlichkeit diskutiert werden. Die Konzeption der Gartenstadt höre sich durchaus gut an, ob sich die vorgetragenen grünen Aspekte in der Realität tatsächlich so positiv darstellten, müsse u. U. noch näher betrachtet werden. Er wünscht nicht nur den Erhalt der geschützten Landschaftsbereiche, sondern eine Erweiterung der Grünbereiche und insbesondere keine Eingriffe in die Kronen der alten Bäume. Unter Dorfwachstum auf dem Hofgelände stellt er sich weniger Bebauung, dafür bspw. die Einrichtung eines Dorfplatzes und weiterer öffentlicher Flächen wie z. B. eines Spielplatzes vor. Die zurückhaltend geplante Befahrbarkeit des Geländes mit Pkw wird von ihm ausdrücklich begrüßt, wenn aus seiner Sicht auch in dieser Hinsicht noch Verbesserungspotential bestehe. Insgesamt schließt er sich daher dem Vorschlag RH Eiskamps auf Zurückstellung der heutigen Entscheidung an.

 

RH Brunßen merkt an, vor einer Entscheidung solle zunächst die Vorlage des endgültigen Verkehrsgutachtens und dessen Bewertung im Zusammenhang mit der vorgestellten Planung abgewartet werden.

 

RH Erhardt hinterfragt, ob die gemeindlich zu vermarkteten Grundstücke nicht in das Gesamtkonzept aufgenommen werden könnten, um ein harmonisches Gesamtbild des Areals zu erreichen.

 

RH Bekaan wundert sich, weil von Beginn an immer darauf gedrungen worden sei, die Randbebauung an die benachbarte Bebauung anzulehnen.

 

1. GR Torkel bestätigt, dieses Meinungsbild sei auch dem Investor als Planungsvorgabe übermittelt und daher im Konzept berücksichtigt worden. Der Entwurf des kompletten Verkehrskonzeptes einschl. Aussagen zur Erschließung dieses Areals sei der Verwaltung ganz aktuell zugegangen, weshalb versucht werde, den Arbeitskreis innerhalb der nächsten zwei bis drei Wochen zu terminieren

 

Er bittet an dieser Stelle, heute mindestens den Punkt 1 des Beschlussvorschlages zu beschließen, um dem Investor zu vermitteln, dass seitens der Gemeinde ein Interesse an weiteren Planungen des Investors besteht. Der Punkt 2 könne sodann nach weiteren Beratungen in den Gremien bzw. Fraktionen beschlossen werden. Auf Nachfrage RH Eiskamps verdeutlicht 1. GR Torkel, die Beschlussfassung zu Punkt 1 bedeute lediglich, es werde ein Bebauungsplan für das Areal aufgestellt. Welche Inhalte dieser Bebauungsplan bekomme, werde dadurch noch nicht festgelegt. Insofern werde dem Investor lediglich signalisiert, dass sich eine weitere Planung grundsätzlich lohne. Investor Onnen begrüßt den Vorschlag 1. GR´s Torkel.

 

Auf weitere Nachfrage RH Eiskamps stellt 1. GR Torkel klar, wann und wie schnell die Fraktionen zu einer Beschlussfassung bereit seien, könne die Verwaltung nicht vorgeben. Er hoffe jedoch, dass sich die Fraktionen zeitnah mit der Thematik auseinandersetzten und stellt für die Verwaltung in Aussicht, die aufgeworfenen Fragen so schnell wie möglich abzuarbeiten und die Bauausschussmitglieder hierüber zu unterrichten. Im Anschluss hofft er auf zeitnahe Rückmeldungen an die Verwaltung.

 

Stv. AV Kaptein weist darauf hin, gewollt sei eine Bebauung in dem Areal. Wie diese ausgestaltet werde, könne von der Gemeinde noch beeinflusst werden, weshalb er aufgrund des Vorschlags 1. GR´s Torkel, heute über den Punkt 1 der Beschlussempfehlung abzustimmen und den Punkt 2 zurückzustellen, sodann den Punkt 1 zur Abstimmung stellt.

 

Sodann unterbreitet der Ausschuss dem VA folgenden