Beschlussvorschlag:

  1. Aufgrund der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung soll für den sich aus der Anlage Nr. 1 der Beschlussvorlage zu TOP 7 der Sitzung des Bauausschusses am 13.04.2021 ergebenden Bereich eine 22. Änderung des Flächennutzungsplanes 2013 durchgeführt und für den sich ebenfalls aus der Anlage Nr. 1 der Beschlussvorlage zu TOP 7 der Sitzung des Bauausschusses am 13.04.2021 ergebenden Bereich der Bebauungsplan Nr. 198 „nördlich Gartenstraße“ in Jeddeloh II aufgestellt werden.

 

  1. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der in der Sitzung des Bauausschusses am 13.04.2021 erarbeiten Vorentwürfe die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

 

 


Zunächst erläutert SGL Knorr eingehend die Vorlage und anhand einer Folie (Anlage 2 zu diesem Protokoll) die Verfahrensschritte für die Bauleitplanung und die tatsächliche Umsetzung von Baugebieten. Hierbei wird insbesondere herausgearbeitet, dass Verfahrens- und Entscheidungsschritte zur Erschließung und Umsetzung eines Gebietes unter Umständen unabhängig vom Fortgang der originären Bauleitplanung vollzogen und somit auch zeitlich separat entwickelt werden können. In der Folge stellt M.Sc Lasar anhand einer Präsentation (Anlage 3 zu diesem Protokoll) den aktuellen Stand des städtebaulichen Konzepts vor und FBL Torkel unterbreitet erste Überlegungen der Verwaltung zu klimaschutzrelevanten Aspekten (Anlage 4 zu diesem Protokoll). Darüber hinaus erläutert er, grds. seien jeweils zwei Bereiche, nämlich die gängigen Klimaschutzziele und speziell für Edewecht die Belange der Moore bzw. Torfflächen zu betrachten. In diesem Zusammenhang habe das hydrogeologische Gutachten eine besondere Bedeutung, weil dort aufgegeben werde, durch technische Maßnahmen bei der Umsetzung des Baugebietes die Austrocknung des angrenzenden Torfs zu verhindern. Hierzu bedürfte es in der Folge noch einer konkreten Fachplanung. Nach Rücksprache mit dem Fachplaner Dr. Cordes sei derzeit angedacht, das im neuen Baugebiet entstehende Oberflächenwasser aus dem Bereich der Straßen kalkulierbar und sicher in die Abgrenzungsmulde abzuleiten, die hierdurch feucht gehalten werde und einen unterirdischen Wasserabfluss aus dem angrenzenden Torf in Richtung Baugebiet erheblich erschwere. Des Weiteren könne z. B. der Sandkoffer des Baugebietes durch definierte Anteile der Verrieselung von Oberflächenwasser auf den einzelnen Grundstücken mit Feuchtigkeit angereichert werden. Zu den technischen Vorgaben gegen Wärmeverluste könnten sowohl Vorgaben im Rahmen des Bebauungsplanes als auch im Rahmen der Grundstücksvergabe gemacht werden. Insbesondere die Einhaltung von KfW-Standards könne bei der Vergabe der Grundstücke maßgeblich bewertet werden. Die Vermeidung von Verschattungen sei dagegen wirksam durch geeignete Regelungen im Bebauungsplan zu regeln. Für die CO2-freie Deckung des Wärmeenergiebedarfs durch zentrale Einrichtungen seien derzeit noch keine Flächen im B-Plangebiet vorgesehen, dies sei jedoch durchaus möglich. Zudem sei durch die Zusammenlegung von Grundstücken unter grundsätzlicher Beibehaltung der vorgesehenen Nutzungskennziffern auch der Bau von Mehrparteienhäusern möglich. Zu allen vorgestellten Aspekten bittet er um baldige Rückmeldungen aus den Fraktionen, damit durch das Planungsbüro möglichst frühzeitig die Vorstellungen der Politik in die weiteren Planungen aufgenommen werden könnten.

 

In der anschließenden Aussprache dankt RH Erhardt zunächst der Verwaltung für die Betrachtung der Klima- und Torferhaltungsaspekte. Berücksichtigt werden müsse darüber hinaus aber auch der nachteilige Nährstoffeintrag ins Torf durch das dorthin abgeleitete Oberflächenwasser. Hier müsse u. U. über den Einbau einer semipermeablen Membran nachgedacht werden. Nicht beleuchtet worden seien bisher leider die eigentlichen Baugrundstücke, die ebenfalls aus Torf bestünden, welches gleichfalls für den Naturschutz erhalten werden solle. Insofern könne er noch keine Entscheidungsreife feststellen.

 

RH Eiskamp begrüßt den Fortgang der Planung, weil aus dem Bereich Jeddelohs ein erhebliches Interesse an der Entwicklung eines Baugebietes bestehe. Er würde es begrüßen, wenn in diesem Areal auch für bezahlbaren Wohnraum Flächen bereitgestellt würden. Ihn interessiere zudem, in welchen Abschnitten die insgesamt ca. 76 Baugrundstücke erschlossen und vermarktet und wie groß die Grundstücke im Hinblick auf einen verträglichen Flächenverbrauch werden sollten. Für Carports und flache Ausbauten stelle er sich eine verbindliche Regelung zur Dachbegrünung vor. Bzgl. der Aufnahme von KfW-Standards in das Vergabeverfahren müsse darauf geachtet werden, dass hierdurch die Vorteile des Einheimischenmodells nicht ausgehebelt würden. Aus seiner Sicht sei daher der Bebauungsplan besser für die Regelung solcher Standards geeignet.

 

Auch RH Vehndel dankt der Verwaltung und dem Planungsbüro für die gute Vorarbeit, die aus guten Gründen einige Zeit in Anspruch genommen habe. Auch die digitale Bürgerbeteiligung sei in der aktuellen Situation eine gute Maßnahme gewesen, um das Verfahren nicht zu verzögern. Seine SPD-Fraktion begrüße die vorgestellten Pufferzonen sowohl aus funktionaler Sicht als insbesondere auch aus Gründen des Abstandes und der Sichtbeziehungen zum bestehenden Baugebiet. Eine verdichtete Bauweise in Form von Mehrparteienhäusern werde begrüßt. Der vorgestellte Spielplatz habe aufgrund des einbezogenen vorhandenen Baumbestandes zunächst Begeisterung ausgelöst, angesichts der verkehrlichen Situation in unmittelbarer Nähe werde jedoch auch erhöhtes Gefahrenpotenzial ersichtlich, weshalb vielleicht eine Art Mehrgenerationenspielplatz im nördlichen Bereich des Plangebietes sinnvoller erscheine. Dieser Aspekt, insbesondere im Hinblick auf die Verkehrsführung, müsse noch einmal überdacht werden. In Anbetracht der Größe des Plangebietes solle zudem über eine zentrale Energieversorgung nachgedacht werden. Die weiteren vorgestellten Maßnahmen zum Klimaschutz erscheinen durchaus nachvollziehbar und sinnvoll.

 

Für die FDP-Fraktion begrüßt RH Krallmann den vorgestellten umfangreichen Stand der Planung. Fraglich sei jedoch, wie die Entwässerung des angrenzenden Torfs in Trockenperioden, in denen die Mulde nicht mit Oberflächenwasser aus dem Baugebiet gespeist werden könne, zu verhindern sei. Diesbezüglich bedürfte es noch genauerer Betrachtungen. Er unterstützt die Ansätze, Dachausrichtungen für die Nutzung von Solarenergie oder ähnliche Verfahren festzuschreiben und die Ausweisung von Flächen für Mehrparteienhäusern mit bezahlbarem Wohnraum. Hierdurch könne auch die generationsübergreifende Durchmischung des Baugebietes gefördert werden. Die Ausführungen des RH Vehndel zum geplanten Spielplatz unterstützt RH Krallmann. Bzgl. der weiteren vorgestellten Aspekte bspw. zum Klimaschutz bittet er aber zu beachten, dass durch zu viele einschränkende Vorgaben ggf. junge Familien als Erwerbende aus finanziellen Gründen nicht mehr in Betracht kämen. Die diskutierten Dachbegrünungen sieht er durchaus positiv, plädiert dabei aber eher für Hinweise an die Bauwilligen als für starre Vorschriften. Zuletzt bittet er um Erläuterung der Gründe für die Ausweisung des Mischgebietes.

 

Grundmandatar Apitzsch kann die Entwicklung eines Baugebietes an dieser Stelle namens seiner UWG-Fraktion nicht befürworten, da es im städtebaulichen Entwicklungskonzept, dass die behutsame Entwicklung von Ortslagen zum Ziel habe, nicht vorgesehen sei. Das in Rede stehende Gebiet befinde sich außerhalb einer Ortslage. Die Wünsche der Jeddeloher*innen seien sicherlich nachvollziehbar, die Voruntersuchungen ließen jedoch erkennen, dass gerade solche Freiflächen für die Natur sehr wichtig seien. Insbesondere Kiebitze und Feldlerchen benötigten Brutraum mit ausreichend Abstand zu menschlichen Ansiedlungen, der durch die Erschließung dieses Gebietes deutlich verringert werde und möglicherweise ein Verschwinden solcher Tiere zur Folge haben könne. Auch die Beplanung der gesamten Fläche erscheine ihm zum jetzigen Zeitpunkt deutlich überzogen, zumal aus seiner Erfahrung beplante Flächen sodann zeitnah einer Bebauung zugeführt würden. Werde die Planung entgegen der Auffassung seiner Fraktion dennoch beschlossen, erschienen aus seiner Sicht die vorgestellten Maßnahmen durchaus sinnvoll, insbesondere auch die diskutierte verpflichtende Dachbegrünung. Hierfür könne ggf., wie bspw. in Oldenburg praktiziert, auch über kommunale Förderungen nachgedacht werden. Bzgl. des Spielplatzes stimmt auch er den Ausführungen RH Vehndels zu.

 

RH Erhardt weist darauf hin, seine Fraktion Bündnis 90/Die Grünen spreche sich ebenfalls grundsätzlich gegen die Ausweisung eines Baugebietes an dieser Stelle aus. Werde die Ausweisung dennoch beschlossen, sei der vorgestellte Weg aber durchaus positiv zu bewerten, wenn auch Details noch intensiv diskutiert werden müssten.

 

FBL Torkel führt aus, das Thema Torfverwertung sei eine Frage der Erschließung und müsse in diesem Zusammenhang noch detailliert betrachtet werden. Leider sei in dem in Rede stehenden Bereich ein größerer Teil gekuhlt und dadurch weder für die Natur noch für eine wirtschaftliche Verwertung interessant. Für die Verwertung des vorhandenen Torfes gebe es bereits Nachfragen aus der Industrie, die unberührten Torf für hochwertige Produkte wie etwa die Pilzzucht begehre und diesen auch aus anderen Weltgegenden beziehe. Die Anregung RH Erhardts, den Torf in einem Naturschutzgebiet wieder einzubringen, sei durchaus umsetzbar. Der Landkreis habe etwa im Bereich des Fintlandsmoores solche Flächen, die aber nicht den gesamten Torf dieses Gebietes aufnehmen könnten.

 

Mietwohnungen, so FBL Torkel weiter, könnten in jedem der aus Verwaltungssicht favorisierten drei Bauabschnitte, zuerst östliches Drittel mit einer Anbindung über die Gartenstraße, dann mittleres Drittel mit einer zusätzlichen Anbindung aus westlicher Richtung und zuletzt westliches Drittel mit den dann vorhandenen Zuwegungen, in einer gewissen Anzahl, ggf. zwei oder drei und somit insgesamt sechs bis acht, eingeplant und umgesetzt werden. Bezogen auf die Zahl der Grundstücke, die Nachfrage und die Anwendung des Einheimischenmodells werde das gesamte Areal perspektivisch über einen Zeitraum von etwa zehn bis fünfzehn Jahren zu entwickeln sein. Die Ausnutzungsziffern für die durchweg ca. 550 bis 600 qm großen Grundstücke seien sodann unverändert auch auf Mehrparteienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten anzuwenden. In Ausnahmelagen könnten die Grundstücke auch etwas größer ausfallen. Im Planentwurf sei bewusst auf qm-Angaben verzichtet worden, um Spielräume für die weitere Planung zu bieten. Das Planungsbüro werde Bereiche für bezahlbaren Wohnraum in jedem der drei Abschnitte in die Planungen aufnehmen.

 

Zum Flächenverbrauch weist FBL Torkel darauf hin, der Entwurf enthalte eher moderate Festsetzungen, könne jedoch selbstverständlich noch diskutiert werden. Bzgl. der Begrünung von Flachdächern benötige das Planungsbüro eine klare politische Meinung, um diesbezügliche Planungen zu beginnen. Für den nächsten Entwurf könne die Thematik sicherlich bereits aufgenommen werden. Die Energiestandards würden im Vergabeverfahren abgekoppelt vom Einheimischenmodell, dessen auf örtliche Belange bezogenen Punkte EU-rechtskonform bis zu 50 % der Gesamtpunkte ausmachen dürften. Die restlichen 50 % der Gesamtpunkte könnten sodann u. a. auch energetische Aspekte beinhalten. Insofern sei eine Benachteiligung Einheimischer nicht zu befürchten. Hierzu weist RH Eiskamp darauf hin, Ziel solle sein, das gesamte Gebiet so klimafreundlich wie möglich zu konzipieren, weshalb auch Einheimische die gewünschten Standards erfüllen und nicht allein aufgrund ihres Einheimischenstatus ohne Beachtung der energetischen Vorgaben bevorteilt werden sollten. Insofern bestehe die Gefahr, dass finanziell potentere Nichteinheimische Vorteile bei der Grundstücksvergabe hätten, weil diese sich die höheren Standards eher leisten könnten. FBL Torkel erwidert, diese Thematik sei in der Folge noch detailliert zu betrachten und werde von der Verwaltung vorbereitet.

 

Zur Verkehrssituation im Bereich des Spielplatzes, so FBL Torkel, würden in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro Alternativen im Rahmen des Spielplatzkonzeptes erörtert.

 

FBL Torkel stimmt RH Krallmann zu, mögliche Dürreperioden stellten einen Schwachpunkt bei der Feuchthaltung des angrenzenden Torfes dar. Andererseits müsse auch vermehrt mit Starkregenereignissen gerechnet werden. Die Mulde solle vornehmlich der Bewässerung des Torfes dienen, werde aber mit einem gewissen Überlauf versehen, um Überschwemmungen der bebauten Gebiete zu vermeiden. Letztlich seien all diese Aspekte noch gutachterlich zu klären. SGL Knorr ergänzt, planerisch sei zu gewährleisten, dass der ohnehin stattfindende Torfzehrungsprozess in trockenen Sommern durch das Baugebiet nicht noch weiter erhöht werde. Daher liege der Fokus auf der Ableitung überschüssigen Wassers aus dem Baugebiet in das angrenzende Torfvorkommen.

 

Zuletzt erläutert FBL Torkel, die Mischgebietsfläche diene der Erhaltung der dort ansässigen Gewerbebetriebe die zudem über gewisse Emissionsrechte verfügten, und somit der Abgrenzung der Wohnbebauung zu gewerblichen Betrieben. Diese Planung entspreche im Übrigen auch den Vorstellungen des Veräußerers dieser Fläche.

 

Sodann unterbreitet der Ausschuss dem VA folgenden