Sitzung: 13.04.2021 Bauausschuss
Vorlage: 2021/FB III/3481
Beschlussvorschlag:
- Aufgrund
der Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden
Fassung soll für den sich aus der Anlage Nr. 1 der Beschlussvorlage zu TOP
7 der Sitzung des Bauausschusses am 13.04.2021 ergebenden Bereich eine 22.
Änderung des Flächennutzungsplanes 2013 durchgeführt und für den sich
ebenfalls aus der Anlage Nr. 1 der Beschlussvorlage zu TOP 7 der Sitzung
des Bauausschusses am 13.04.2021 ergebenden Bereich der Bebauungsplan Nr.
198 „nördlich Gartenstraße“ in Jeddeloh II aufgestellt werden.
- Die
Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der in der Sitzung des
Bauausschusses am 13.04.2021 erarbeiten Vorentwürfe die frühzeitige
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1
BauGB durchzuführen.
Zunächst erläutert SGL Knorr eingehend die Vorlage und anhand einer Folie (Anlage 2 zu diesem Protokoll) die Verfahrensschritte für die Bauleitplanung und die tatsächliche Umsetzung von Baugebieten. Hierbei wird insbesondere herausgearbeitet, dass Verfahrens- und Entscheidungsschritte zur Erschließung und Umsetzung eines Gebietes unter Umständen unabhängig vom Fortgang der originären Bauleitplanung vollzogen und somit auch zeitlich separat entwickelt werden können. In der Folge stellt M.Sc Lasar anhand einer Präsentation (Anlage 3 zu diesem Protokoll) den aktuellen Stand des städtebaulichen Konzepts vor und FBL Torkel unterbreitet erste Überlegungen der Verwaltung zu klimaschutzrelevanten Aspekten (Anlage 4 zu diesem Protokoll). Darüber hinaus erläutert er, grds. seien jeweils zwei Bereiche, nämlich die gängigen Klimaschutzziele und speziell für Edewecht die Belange der Moore bzw. Torfflächen zu betrachten. In diesem Zusammenhang habe das hydrogeologische Gutachten eine besondere Bedeutung, weil dort aufgegeben werde, durch technische Maßnahmen bei der Umsetzung des Baugebietes die Austrocknung des angrenzenden Torfs zu verhindern. Hierzu bedürfte es in der Folge noch einer konkreten Fachplanung. Nach Rücksprache mit dem Fachplaner Dr. Cordes sei derzeit angedacht, das im neuen Baugebiet entstehende Oberflächenwasser aus dem Bereich der Straßen kalkulierbar und sicher in die Abgrenzungsmulde abzuleiten, die hierdurch feucht gehalten werde und einen unterirdischen Wasserabfluss aus dem angrenzenden Torf in Richtung Baugebiet erheblich erschwere. Des Weiteren könne z. B. der Sandkoffer des Baugebietes durch definierte Anteile der Verrieselung von Oberflächenwasser auf den einzelnen Grundstücken mit Feuchtigkeit angereichert werden. Zu den technischen Vorgaben gegen Wärmeverluste könnten sowohl Vorgaben im Rahmen des Bebauungsplanes als auch im Rahmen der Grundstücksvergabe gemacht werden. Insbesondere die Einhaltung von KfW-Standards könne bei der Vergabe der Grundstücke maßgeblich bewertet werden. Die Vermeidung von Verschattungen sei dagegen wirksam durch geeignete Regelungen im Bebauungsplan zu regeln. Für die CO2-freie Deckung des Wärmeenergiebedarfs durch zentrale Einrichtungen seien derzeit noch keine Flächen im B-Plangebiet vorgesehen, dies sei jedoch durchaus möglich. Zudem sei durch die Zusammenlegung von Grundstücken unter grundsätzlicher Beibehaltung der vorgesehenen Nutzungskennziffern auch der Bau von Mehrparteienhäusern möglich. Zu allen vorgestellten Aspekten bittet er um baldige Rückmeldungen aus den Fraktionen, damit durch das Planungsbüro möglichst frühzeitig die Vorstellungen der Politik in die weiteren Planungen aufgenommen werden könnten.
In der anschließenden Aussprache
dankt RH Erhardt zunächst der Verwaltung für die Betrachtung der Klima- und
Torferhaltungsaspekte. Berücksichtigt werden müsse darüber hinaus aber auch der
nachteilige Nährstoffeintrag ins Torf durch das dorthin abgeleitete
Oberflächenwasser. Hier müsse u. U. über den Einbau einer semipermeablen Membran nachgedacht werden.
Nicht beleuchtet worden seien bisher leider die eigentlichen Baugrundstücke,
die ebenfalls aus Torf bestünden, welches gleichfalls für den Naturschutz
erhalten werden solle. Insofern könne er noch keine Entscheidungsreife
feststellen.
RH Eiskamp begrüßt den Fortgang der Planung,
weil aus dem Bereich Jeddelohs ein erhebliches Interesse an der Entwicklung
eines Baugebietes bestehe. Er würde es begrüßen, wenn in diesem Areal auch für
bezahlbaren Wohnraum Flächen bereitgestellt würden. Ihn interessiere zudem, in
welchen Abschnitten die insgesamt ca. 76 Baugrundstücke erschlossen und
vermarktet und wie groß die Grundstücke im Hinblick auf einen verträglichen
Flächenverbrauch werden sollten. Für Carports und flache Ausbauten stelle er
sich eine verbindliche Regelung zur Dachbegrünung vor. Bzgl. der Aufnahme von
KfW-Standards in das Vergabeverfahren müsse darauf geachtet werden, dass
hierdurch die Vorteile des Einheimischenmodells nicht ausgehebelt würden. Aus
seiner Sicht sei daher der Bebauungsplan besser für die Regelung solcher
Standards geeignet.
Auch RH Vehndel dankt der Verwaltung und dem
Planungsbüro für die gute Vorarbeit, die aus guten Gründen einige Zeit in
Anspruch genommen habe. Auch die digitale Bürgerbeteiligung sei in der
aktuellen Situation eine gute Maßnahme gewesen, um das Verfahren nicht zu
verzögern. Seine SPD-Fraktion begrüße die vorgestellten Pufferzonen sowohl aus
funktionaler Sicht als insbesondere auch aus Gründen des Abstandes und der
Sichtbeziehungen zum bestehenden Baugebiet. Eine verdichtete Bauweise in Form
von Mehrparteienhäusern werde begrüßt. Der vorgestellte Spielplatz habe
aufgrund des einbezogenen vorhandenen Baumbestandes zunächst Begeisterung
ausgelöst, angesichts der verkehrlichen Situation in unmittelbarer Nähe werde
jedoch auch erhöhtes Gefahrenpotenzial ersichtlich, weshalb vielleicht eine Art
Mehrgenerationenspielplatz im nördlichen Bereich des Plangebietes sinnvoller
erscheine. Dieser Aspekt, insbesondere im Hinblick auf die Verkehrsführung,
müsse noch einmal überdacht werden. In Anbetracht der Größe des Plangebietes
solle zudem über eine zentrale Energieversorgung nachgedacht werden. Die
weiteren vorgestellten Maßnahmen zum Klimaschutz erscheinen durchaus
nachvollziehbar und sinnvoll.
Für die FDP-Fraktion begrüßt RH Krallmann den
vorgestellten umfangreichen Stand der Planung. Fraglich sei jedoch, wie die
Entwässerung des angrenzenden Torfs in Trockenperioden, in denen die Mulde
nicht mit Oberflächenwasser aus dem Baugebiet gespeist werden könne, zu
verhindern sei. Diesbezüglich bedürfte es noch genauerer Betrachtungen. Er
unterstützt die Ansätze, Dachausrichtungen für die Nutzung von Solarenergie
oder ähnliche Verfahren festzuschreiben und die Ausweisung von Flächen für
Mehrparteienhäusern mit bezahlbarem Wohnraum. Hierdurch könne auch die
generationsübergreifende Durchmischung des Baugebietes gefördert werden. Die
Ausführungen des RH Vehndel zum geplanten Spielplatz unterstützt RH Krallmann.
Bzgl. der weiteren vorgestellten Aspekte bspw. zum Klimaschutz bittet er aber
zu beachten, dass durch zu viele einschränkende Vorgaben ggf. junge Familien
als Erwerbende aus finanziellen Gründen nicht mehr in Betracht kämen. Die
diskutierten Dachbegrünungen sieht er durchaus positiv, plädiert dabei aber
eher für Hinweise an die Bauwilligen als für starre Vorschriften. Zuletzt
bittet er um Erläuterung der Gründe für die Ausweisung des Mischgebietes.
Grundmandatar Apitzsch kann die Entwicklung
eines Baugebietes an dieser Stelle namens seiner UWG-Fraktion nicht
befürworten, da es im städtebaulichen Entwicklungskonzept, dass die behutsame
Entwicklung von Ortslagen zum Ziel habe, nicht vorgesehen sei. Das in Rede
stehende Gebiet befinde sich außerhalb einer Ortslage. Die Wünsche der
Jeddeloher*innen seien sicherlich nachvollziehbar, die Voruntersuchungen ließen
jedoch erkennen, dass gerade solche Freiflächen für die Natur sehr wichtig
seien. Insbesondere Kiebitze und Feldlerchen benötigten Brutraum mit
ausreichend Abstand zu menschlichen Ansiedlungen, der durch die Erschließung
dieses Gebietes deutlich verringert werde und möglicherweise ein Verschwinden
solcher Tiere zur Folge haben könne. Auch die Beplanung der gesamten Fläche
erscheine ihm zum jetzigen Zeitpunkt deutlich überzogen, zumal aus seiner
Erfahrung beplante Flächen sodann zeitnah einer Bebauung zugeführt würden.
Werde die Planung entgegen der Auffassung seiner Fraktion dennoch beschlossen,
erschienen aus seiner Sicht die vorgestellten Maßnahmen durchaus sinnvoll,
insbesondere auch die diskutierte verpflichtende Dachbegrünung. Hierfür könne
ggf., wie bspw. in Oldenburg praktiziert, auch über kommunale Förderungen
nachgedacht werden. Bzgl. des Spielplatzes stimmt auch er den Ausführungen RH
Vehndels zu.
RH Erhardt weist darauf hin, seine Fraktion
Bündnis 90/Die Grünen spreche sich ebenfalls grundsätzlich gegen die Ausweisung
eines Baugebietes an dieser Stelle aus. Werde die Ausweisung dennoch
beschlossen, sei der vorgestellte Weg aber durchaus positiv zu bewerten, wenn
auch Details noch intensiv diskutiert werden müssten.
FBL Torkel führt aus, das Thema
Torfverwertung sei eine Frage der Erschließung und müsse in diesem Zusammenhang
noch detailliert betrachtet werden. Leider sei in dem in Rede stehenden Bereich
ein größerer Teil gekuhlt und dadurch weder für die Natur noch für eine wirtschaftliche
Verwertung interessant. Für die Verwertung des vorhandenen Torfes gebe es
bereits Nachfragen aus der Industrie, die unberührten Torf für hochwertige
Produkte wie etwa die Pilzzucht begehre und diesen auch aus anderen
Weltgegenden beziehe. Die Anregung RH Erhardts, den Torf in einem
Naturschutzgebiet wieder einzubringen, sei durchaus umsetzbar. Der Landkreis
habe etwa im Bereich des Fintlandsmoores solche Flächen, die aber nicht den
gesamten Torf dieses Gebietes aufnehmen könnten.
Mietwohnungen, so FBL Torkel weiter, könnten
in jedem der aus Verwaltungssicht favorisierten drei Bauabschnitte, zuerst
östliches Drittel mit einer Anbindung über die Gartenstraße, dann mittleres
Drittel mit einer zusätzlichen Anbindung aus westlicher Richtung und zuletzt
westliches Drittel mit den dann vorhandenen Zuwegungen, in einer gewissen
Anzahl, ggf. zwei oder drei und somit insgesamt sechs bis acht, eingeplant und
umgesetzt werden. Bezogen auf die Zahl der Grundstücke, die Nachfrage und die
Anwendung des Einheimischenmodells werde das gesamte Areal perspektivisch über
einen Zeitraum von etwa zehn bis fünfzehn Jahren zu entwickeln sein. Die
Ausnutzungsziffern für die durchweg ca. 550 bis 600 qm großen Grundstücke seien
sodann unverändert auch auf Mehrparteienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten
anzuwenden. In Ausnahmelagen könnten die Grundstücke auch etwas größer
ausfallen. Im Planentwurf sei bewusst auf qm-Angaben verzichtet worden, um
Spielräume für die weitere Planung zu bieten. Das Planungsbüro werde Bereiche für
bezahlbaren Wohnraum in jedem der drei Abschnitte in die Planungen aufnehmen.
Zum Flächenverbrauch weist FBL Torkel darauf
hin, der Entwurf enthalte eher moderate Festsetzungen, könne jedoch
selbstverständlich noch diskutiert werden. Bzgl. der Begrünung von Flachdächern
benötige das Planungsbüro eine klare politische Meinung, um diesbezügliche
Planungen zu beginnen. Für den nächsten Entwurf könne die Thematik sicherlich
bereits aufgenommen werden. Die Energiestandards würden im Vergabeverfahren
abgekoppelt vom Einheimischenmodell, dessen auf örtliche Belange bezogenen
Punkte EU-rechtskonform bis zu 50 % der Gesamtpunkte ausmachen dürften. Die
restlichen 50 % der Gesamtpunkte könnten sodann u. a. auch energetische Aspekte
beinhalten. Insofern sei eine Benachteiligung Einheimischer nicht zu
befürchten. Hierzu weist RH Eiskamp darauf hin, Ziel solle sein, das gesamte
Gebiet so klimafreundlich wie möglich zu konzipieren, weshalb auch Einheimische
die gewünschten Standards erfüllen und nicht allein aufgrund ihres
Einheimischenstatus ohne Beachtung der energetischen Vorgaben bevorteilt werden
sollten. Insofern bestehe die Gefahr, dass finanziell potentere
Nichteinheimische Vorteile bei der Grundstücksvergabe hätten, weil diese sich
die höheren Standards eher leisten könnten. FBL Torkel erwidert, diese Thematik
sei in der Folge noch detailliert zu betrachten und werde von der Verwaltung
vorbereitet.
Zur Verkehrssituation im Bereich des
Spielplatzes, so FBL Torkel, würden in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro Alternativen
im Rahmen des Spielplatzkonzeptes erörtert.
FBL Torkel stimmt RH Krallmann zu, mögliche
Dürreperioden stellten einen Schwachpunkt bei der Feuchthaltung des
angrenzenden Torfes dar. Andererseits müsse auch vermehrt mit
Starkregenereignissen gerechnet werden. Die Mulde solle vornehmlich der
Bewässerung des Torfes dienen, werde aber mit einem gewissen Überlauf versehen,
um Überschwemmungen der bebauten Gebiete zu vermeiden. Letztlich seien all
diese Aspekte noch gutachterlich zu klären. SGL Knorr ergänzt, planerisch sei
zu gewährleisten, dass der ohnehin stattfindende Torfzehrungsprozess in
trockenen Sommern durch das Baugebiet nicht noch weiter erhöht werde. Daher
liege der Fokus auf der Ableitung überschüssigen Wassers aus dem Baugebiet in
das angrenzende Torfvorkommen.
Zuletzt erläutert FBL Torkel, die
Mischgebietsfläche diene der Erhaltung der dort ansässigen Gewerbebetriebe die
zudem über gewisse Emissionsrechte verfügten, und somit der Abgrenzung der
Wohnbebauung zu gewerblichen Betrieben. Diese Planung entspreche im Übrigen
auch den Vorstellungen des Veräußerers dieser Fläche.
Sodann unterbreitet der Ausschuss dem VA folgenden