Beschlussvorschlag:

1. Der Geltungsbereich der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 64 wird um die Verkehrsfläche des Grubenhofes bis in Höhe der östlichen Zufahrt zum Parkplatz des ehem. Möbelmarktes und um die Verkehrsfläche für den Rad- und Fußweg in Richtung Bahnhofstraße erweitert.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage des um die in der Sitzung des Bauausschusses am 15.04.2013 erarbeiteten Änderungen ergänzten  Vorentwurfes zur 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 64

 

a)      die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB über die Planung zu unterrichten sowie

b)      die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planungen berührt werden, gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufzufordern.

 

3. Die Verwaltung wird des Weiteren beauftragt, mit den betroffenen Anliegern des Grubenhofes die Neugestaltung der Straße zu erörtern.

GOAR Kahlen führt anhand der Beschlussvorlage kurz in die Thematik ein und übergibt im Folgenden an Dipl.-Ing. Janssen.

 

Dieser trägt anhand einer Präsentation vor, die als Anlage Nr. 2 diesem Protokoll beigefügt ist. In seinen Ausführungen stellt er zunächst die im Zuge der Beschäftigung mit der Rahmenplanung zur Städtebausanierung herausgearbeiteten Handlungsfelder für den Bereich des Grubenhofes heraus. Diese wurden insbesondere in der Umgestaltung des öffentlichen Verkehrsraumes erkannt. Insbesondere sollen Verbesserungen der Gesamtsituation durch die Neuordnung der Park- und Stellplatzbereiche einschließlich der Außenbereiche vor den gewerblichen Einheiten im Grubenhof, durch die Anbindung des Grubenhofes an die Bahnhofstraße durch Anlegung einer auch als Wohnstraße dienenden Wegebeziehung und eine gestalterisch-funktionale Verbesserung der Straßeneinmündungsbereiche erfolgen. Zur Umsetzung einer gestalterischen Gesamtkonzeption sei das Grundstück der ehemaligen Schlachterei Noss hierbei von besonderer Bedeutung. Es sei bereits in den früheren Beratungen herausgearbeitet und in die Rahmenplanung eingestellt worden, dass einerseits die geplanten Ordnungsmaßnahmen, die die Gemeinde im Zuge der Städtebausanierung durchführen möchte, ausschließlich auf Flächen durchführbar sein müssen, die sich im Eigentum der Gemeinde befinden. Andererseits solle die Option bestehen, im Falle einer Neubebauung des ehemaligen Noss-Geländes diese so steuern zu können, dass auch übergreifende Nutzungen auf den Freiflächen möglich sind  und im Sinne eines Stadtraumes durch eine neue Bebauung klare Raumkanten entstehen. Um hierfür die Voraussetzungen zu schaffen, muss neben den gestalterischen Planungen für den Verkehrsraum auf eine positive Bauleitplanung insbesondere für das Grundstück der ehemaligen Schlachterei gesetzt werden. Die vom Eigentümer des Grundstücks an die Verwaltung herangetragene Vorhaben-Idee biete für die Inhalte eines derartigen Bebauungsplanes gewisse Anhaltspunkte. Im Folgenden erläutert Dipl.-Ing. Janssen anhand des Vorentwurfes der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 64 die Grundzüge der Planung, die sich, abgeleitet aus der Rahmenplanung und Kernpunkten der Vorhaben-Idee des Investors, für den Bebauungsplan ergeben. Herausgestellt wird von ihm hierbei, dass für das Grundstück weiterhin die Festsetzung eines Mischgebietes gelten sollte, um in zentraler Stelle im Ort neben gewerblichen Nutzungen auch dem Wohnen Raum zu sichern. Für die Gewährleistung einer innerstädtischen Bebauung mit der Herausbildung markanter Straßenfronten sollte im vorderen Bereich des Grundstücks eine zwingende Zweigeschossigkeit sowie zur Hauptstraße und zum Grubenhof ausgerichtet eine Baulinie festgesetzt werden. Um eine für die innerörtliche Lage angemessene Verdichtung zu ermöglichen, sollte die nach der Baunutzungsverordnung für Mischgebiete maximale Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt werden.

 

In der anschließenden Aussprache wird zunächst die Problematik des Einstellplatzbedarfes diskutiert, der durch ein Neubauvorhaben auf dem Grundstück ehemals Noss entstehen würde. Ausgehend von der GRZ 0,6 hinterfragt RH Lüers, ob dies dazu führen könnte, dass der Investor die erforderlichen Einstellplätze nicht vollständig auf dem Baugrundstück nachweisen könne. Nach Auffassung der CDU-Fraktion müsse sichergestellt sein, dass der Investor die Einstellplätze ganz überwiegend auf seinem Grundstück nachweisen müsse. Eine Ablösung von Stellplätzen komme nur in begrenztem Umfang in Frage.

 

Von der Verwaltung wird hierzu erläutert, dass die Festsetzung einer relativ hohen Grundflächenzahl nicht bedeute, dass auf einem Grundstück hierdurch nur eine geringere Zahl an Einstellplätzen nachgewiesen werden könne. Die Zahl der nachzuweisenden Einstellplätze werde auf Ebene des Bauordnungsrechts geregelt und hänge von Art und Umfang der Nutzungen ab. Wenn bei vollständiger Ausnutzung der Grundflächenzahl aufgrund der beabsichtigten Nutzungen nicht mehr genügend Fläche für die Anlegung der erforderlichen Einstellplätze verbleibe, müsse entweder das Vorhaben verkleinert werden oder für das Vorhaben müssten Einstellplätze an anderer Stelle in der Nähe des Baugrundstücks nachgewiesen werden. Als letzte Möglichkeit verbleibe die Ablösung der verbleibenden Stellplätze. Die Gemeinde Edewecht habe gegenüber allen bisherigen Investoren, die auf dem Grundstück Noss Planungen verfolgt haben, deutlich gemacht, dass vorrangig die Einstellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen sind. Die Ablösung von Stellplätzen sei nur in begrenztem Maße in Aussicht gestellt, aber auch nicht vollständig ausgeschlossen worden.

 

RH Apitzsch hinterfragt den Begriff des „Stadtraumes“. In den Planungen, wie er sie verstanden habe, werde nach seiner Auffassung den Flächen für Einstellplätze sehr viel Raum gegeben. Er befürchte, dass sich der Grubenhof hierdurch letztlich nur als großer Parkplatz darstellen werde. Hierunter könne er aber keinen „Stadtraum“ verstehen. Aus seiner Sicht sei es auch nicht erforderlich, weitere Parkplatzflächen vorzuhalten, da im Ortskern von Edewecht ausreichend Parkraum zur Verfügung stehe.

 

Dipl.-Ing. Janssen erläutert hierzu, dass jede Bebauung auf dem Grundstück Meinardus auch Einstellplätze mit sich bringen wird. Für eine überwiegend gewerbliche Nutzung, wie sie vom Investor beabsichtigt sei, werde daher auch ein nicht unerheblicher Bedarf entstehen. Die Planung müsse daher auf diese Ansprüche in vertretbarer Weise Rücksicht nehmen. Auch für die bestehenden Nutzungen im Grubenhof müsse entsprechender Parkraum zur Verfügung stehen. Dies gelte es mit der Planung zu organisieren. Dieser Aspekt gehöre zu einem klassischen Stadtraum. Ob der fragliche Bereich sich hinterher auch als städtebaulich attraktiv darstelle, sei letztlich eine Frage der Gestaltungsplanung, mit der man sich im Zuge der Umgestaltung des Grubenhofes auseinandersetzen müsse.

 

Auf den Einwand RH Bekaans, dass nach seiner Auffassung dem Investor nicht zugestanden werden sollte, Einstellplätze ablösen zu können, da durch die von ihm beabsichtigte Erschließung des Grundstücks über den Grubenhof weitere Stellplätze der bestehenden Nutzungen verloren gehen würden, wird von BM Lausch in Erinnerung gebracht, dass sich die politischen Gremien bereits zu einer Ablösung von etwa 10 Stellplätzen bereit erklärt hätten. Auch die Erschließung des Grundstücks über den Grubenhof sei thematisiert worden. Aufgrund der unübersichtlichen Einmündungssituation im Falle einer Erschließung von der Hauptstraße aus habe man der Zuwegung über den Grubenhof aus verkehrstechnischen Gründen den Vorzug gegeben.

 

Während auch von RH Kahle aufgrund des nach seiner Auffassung hohen Stellplatzbedarfes im Grubenhof angemahnt wird, allenfalls die Ablösung einiger weniger Stellplätze zuzulassen, wird von RH Heiderich-Willmer die Meinung vertreten, dass es in Edewecht derzeit kein Parkplatzproblem gebe und auch bei einer gewerblichen Nutzung des Meinardus-Grundstückes sich dies nicht ändern werde. Aus seiner Sicht sei es vielmehr wichtig, den städtebaulichen Missstand, der sich durch den jahrelangen Leerstand des Grundstücks ergibt, endlich durch eine angemessene Bebauung zu beseitigen. Um hinsichtlich der Gestaltung und Nutzung einer neuen Bebauung auf den Investor besser einwirken zu können, schlägt er vor, die Frage der Stellplatzablösung als Verhandlungsmasse zu Gunsten der Gemeinde zu nutzen.

 

Von RF Exner wird darauf hingewiesen, dass es im ureigenen Interesse eines Investors sei, durch eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen direkt bei den Gewerbeeinheiten und Wohnungen die Attraktivität des Vorhabens für Pächter und Mieter zu optimieren.

 

Von RH Heiderich-Willmer wird hinterfragt, warum der jetzige Eigentümer sich nicht vorstellen könne, im größeren Umfang Wohnraum zu schaffen und stattdessen möglichst ausschließlich auf gewerbliche Nutzungen setze. Von der Verwaltung wird hierzu erläutert, dass Herr Meinardus in den zurückliegenden Gesprächen immer wieder geäußert habe, dass er die Vermietung von Gewerbeeinheiten mit weniger Aufwand durchführen könne. Die Vermietung von Wohnraum stelle aus seiner Sicht einen immensen Aufwand dar, da Wohnungsmieter häufiger wechselten und einen höheren Betreuungsaufwand bedeuteten. Ihm sei vielmehr an einer maximalen Verkaufsflächen- Ausnutzung seiner Immobilien gelegen. Aus diesem Grunde habe die Verwaltung seinerzeit auch vorgeschlagen, durch einen Aufstellungsbeschluss für die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 64 eine planungsrechtliche Handhabe zu eröffnen, um auf die Planungen von Herrn Meinardus Einfluss zu haben. Da diese Handhabe rechtlich allerdings nur haltbar bleibe, wenn dem Aufstellungsbeschluss auch konkrete Planungsinhalte von Seiten der Gemeinde folgen, sei es nun notwendig, die Bebauungsplanänderung voranzutreiben.

 

RH von Aschwege hinterfragt, ob Herr Meinardus schon über konkrete Ladenmieter verfüge. Hierzu wird von der Verwaltung dargelegt, dass der Investor eingeräumt habe, bislang noch nicht über genügend Interessenten zu verfügen.

 

Auf die aus dem Ausschuss geäußerte Befürchtung, dass angesichts größerer Ladenleerstände entlang der Hauptstraße mit der Errichtung eines weiteren Geschäftshauses im Grubenhof auch weiterer Leerstand „produziert“ werden könnte, führt BM Lausch aus, dass es nicht zielführend sei, den jetzt existenten Leerstand mit neu geschaffenen gewerblichen Flächen zu vergleichen. Die jetzigen Leerstände seien überwiegend dadurch geprägt, dass die Ladenlokale unattraktiv seien. Alle in den letzten Jahren durchgeführten Untersuchungen für Edewecht hätten ergeben, dass es durchaus ein Potenzial für gewerbliche Neuansiedlungen in Form kleinere Ladengeschäfte gebe. Hierfür würden allerdings auch attraktive Ladeneinheiten in guter Lage benötigt, die es in Edewecht derzeit aber nicht in ausreichender Zahl gebe. Es sei daher von Seiten der Investoren die Initiative gefragt, derartige auf diese Bedürfnisse zugeschnittene Lösungen anzubieten, um dieses Potenzial auszuschöpfen. Deshalb sei es wichtig, dass das Grundstück Meinardus in einer Weise bebaut werde, die diesen Ansprüchen gerecht wird.

 

Im weiteren Verlauf der Aussprache wird von Vorsitzendem Krüger hinterfragt, ob es nicht sicherer sei, die zwingende Zweigeschossigkeit auch im hinteren Bereich des Grundstücks festzusetzen. Er befürchte, dass ansonsten vom Investor der Versuch unternommen werden könnte doch nur eingeschossige Gebäudekörper zu errichten, in dem er mit diesen Gebäuden hinter dem jetzt als zwingend zweigeschossig festgesetzten Bereich zurückbleibt. Diese Befürchtung wird von den übrigen Ausschussmitgliedern geteilt. Von der Verwaltung wird hierzu ergänzt, dass dann zur Sicherung einer durchgängigen zweigeschossigen Raumkante eine entsprechende Festsetzung durchaus sinnvoll wäre. GOAR Kahlen schlägt weiterhin vor, durch Festsetzung einer Baulinie auch im hinteren Bereich des Grundstücks zusätzlich Einfluss auf die Ausrichtung der Gebäude zum Grubenhof zu nehmen. Der Ausschuss kommt daraufhin überein, den Vorentwurf entsprechend anzupassen (Anmerkung der Verwaltung: Ein Auszug aus der Planzeichnung des entsprechend ergänzten Vorentwurfs ist diesem Protokoll als Anlage Nr. 3 beigefügt).

 

Hieraufhin unterbreitet der Bauausschuss dem Verwaltungsausschuss folgenden